TVE 1 hace oficial el pinchazo de la BURBUJA

[CALL]

Hace un rato mientras comia escuchaba el telediario de TVE1, y ¡¡ohhh milagro¡¡, que dicen que se frenan los precios y que en algunos sitios de Madrid Barcelona y Valencia, descienden los precios.

Han sacado a una familia que pedia hace 6 meses 300.000€ por su piso de un barrio de Madrid y que habian bajado en 24.000 euros por que tenian necesidad de vender, pero que "no querian malvender", y digo yo: si compro un piso en el año 2000 por 20 kilos y en el 2006 lo vendo por 46 kilos en vez de 50, joder ¿estoy malvendiendo?, desde luego yo pondria como asignatura obligatoria a los estudiantes el ANALISIS TECNICO y la especulacion.
Para que sepan cuando retirarse a tiempo y que el ultimo euro lo gane otro.

Llevo equivocandome tres años, me explico, en el año 1997 junto con un par de socios empeze a comprar suelo en un pueblo cercano a Madrid y a construir pisos, los primeros pisos se vendieron en el año 2000 a unas 200.000 pts m2 asi que un piso de 75 metros construidos que son unos 62 utiles salia a mercado en 15 kilos mas menos, construimos 25 pisos y se vendieron todos en esos precios.
Pagamos por el suelo una repercusion de 50.000 pts metro construido, licencias, construccion y demas hacian en unas 110.000 pts el metro terminado, sumando suelo los costes eran de 160.000 y vendiendo en 200.000 ganabamos un 20% mas o menos.
En el año 1999 con la promocion casi vendida en planos, aprovechamos beneficios y compramos suelo ya con repercusion de 100.000 pts metro, osea el doble, aun asi compramos y vendimos pisos en el 2002 y 2003 a 325.000 pts metro, osea ese piso de 62 mtros utiles salia en venta en 25 kilos. Ganamos un buena pasta, mucho mas que en la primera operacion.

Y el suelo se disparó, los propietarios de terrenos pedian ya 200.000 y 300.000 por metro cuadrado, y dijimos LO DEJAMOS esto es una locura, yo no me atrevo a promocionar con esos precios. Con esos costes ese piso de 75 metros construidos o 62 utiles que es un piso de dos dormitorios, salia a 32-35 kilos, se habia duplicado en 3 o 4 años el precio, asi que nos acojonamos y decidimos no seguir y ademas a finales de 2003 vendi un par de pisos que me habia quedado. PUES LA CAGUE , otros promotores siguieron comprando suelo a 300.000 y a 400.000 m2 de repercusion, Y LO HAN VENDIDO TODO en los años 2004, 2005 y 2006.
Solo a titulo informativo, la ultima promocion se han vendido pisos de 50 metros construidos que son unos 42 utiles, osea un dormitorio que para tirarte un pedo hay que abrir el armario, en la bonita cifra de 45 kilos, osea a ¡¡¡¡¡ 900.000 pts metro cuadrado¡¡¡¡¡¡

Y yo como un #@#!%# diciendo a mis amigos, cuidado con los inmuebles, vender lo que tengais y quedaros fuera con el dinero. Yo mismo hice eso en el 2003. Claro tenia que escuchar "el ladrillo nunca baja", como mucho "los precios se pararan" y tienen mas razon que un santo, tal vez por culpa de operar en bolsa, no disponer de un grafico del precio de vivienda, o por que me aterra pensar como lo masa, el caso es que me he perdido el ALZA ESPECULATIVA.
Pero me queda un satisfaccion, como esto se meta el gran ostion, podre sacar pecho y decir "ves como lo sabia" claro 3 o 4 años desfasao, jejeje por listillo.

El caso es que TVE ha abierto la caja de Pandora, llevo un par de años notando que el tema inmobiliario es TABÚ en medios de comunicacion y clase politica, nadie dice nada, todo vaguedades, ni el Banco de España se moja, solo dice PRUDENCIA y es que si lo pensamos bien, ya no interesa bajar el precio, pero tampoco que siga subiendo.
Asi que politicamente la estrategia es clara, que salga el sol por Antequera osea que sea lo que Dios quiera.

Si la administración baja los precios, miles de jubilados y familias con sus ahorros en ladrillos se les lanza a una sensacion de pobreza, dejan de consumir y se jode el chiringuito, pero los jovenes puden comprar viviendas a precios razonables, pero ¿donde hay mas votantes?.

Asi que hemos llegado al "pasa tu primero que a mi me da la risa", si un responsable politico dice "sr esto es un disparate y la vivienda tiene que bajar entre un 30 y un 40%", como luego baje ÉL será el responsable del Crak, y si no dice nada, pues podra salir luego en TV con el comienzo del estallido diciendo " como veniamos diciendo es conveniente ser prudente" y el salva su culo.

Pero esa politica ha hecho que miles de ciudadanos se entrampen hasta las cejas, con consecuencias imprevisibles para los proximos años de ciclo economico.

Bueno era solo un comentario a raiz de la noticia de television.

[novato]

Hola Call;

Como fiel forero dominguero, déjame colgar gráficos de precios inmobiliarios en tu hilo, aprovecho la ocasión en darte las gracias por tus impresionante hilos, que para los aspirantes de traders son de gran ayuda.

Soy promotor activo desde 1998, mi zona de actuación son las comarcas de gerona ( Alto Ampurdan, Bajo Ampurdan , Girones y La Selva), creo que el mercado inmobiliario ha tocado techo.

A mi lo que más me jode , es que somos los malos de la película para todos, y de hecho los grandes beneficiados de este boom son los políticos y los propietarios del suelo.Ya he tocado todos los segmentos del mercado residencial, y últimamente nos hemos dedicado a comprar suelo urbanizable y transformarlo en suelo urbano, creeme es impresionante las ostias que nos dan los politicos y los funcionarios que también tenemos que contratarlos; para mi la crisis pueden venir ya y yo encantado, todo lo que tenemos tienen suficiente margen de seguridad para convertirlo en dinero en dos años, pero a estos politicos se les acabara el chollo, y ojo que no tengamos que financiar las futuras quiebras de nuestras famosas CAJAS DE AHORROS.

saludos y buenas operaciones

[novato]

Bueno después de desahogarme un poco os adjunto los diferentes gráficos:

[novato]

Mas gráficos:

[novato]

El Rey:

[Cramer230]

Efectivamente. Como podemos ver en los gráficos, los precios de la vivienda han bajado en el pasado. Por tanto, nada impide que lo vuelvan hacer en el futuro. Teniendo en cuenta que la subida ha sido mucho la más pronunciada de la historia. fruto de la especulación, todo hace indicar que el sector va a sufrir una fuerte corrección. Según mi entender, ahí van los factores determinantes que desencadenarán (o que están desencadenando) el tan deseado pinchazo de la burbuja:
1.-Subidas de tipos de interés. Están frenando el acceso a nuevos compradores, debido al encarecimiento de las cuotas mensuales de las hipotecas. Además. las cajas y bancos están empezando a endurecer las condiciones para obtener un préstamo, después de las advertencias del Banco de España. Sin embargo, los efectos de las subidas de tipos todavía no se han reflejado en las estadísticas. Según los expertos se podrá comprobar el efecto de aquí a un par de trimestres.
2.-El boom es fruto de la especulación. Siempre que existe especulación en la subida, la bajada está asegurada, en el momento en que aparece otro "negocio" más rentable. Eso lo sabemos los analistas técnicos. Así, el pichazo tecnológico de las bolsas no hizo más que "aportar" más capital al ladrillo. Así, como la actuial subida de las bolsas no hace más que retirar dinero del ladrillo que está fluyendo a las bolsas.
3.- Cada dos por tres salen noticias que hablan de los altos precios de la vivienda y del fin de la burbuja. Eso es quizás el factor más importante. Dejar de alimentar el monstruo de las expectativas alcistas "de duración infinita" es importante para que los inversores vayan retirándose del ladrillo y reducir la demanda.
4.-Maraña de OPV, OPAS y movimientos corporativos. Hay inmobiliarias que ven el fin del ciclo, y temen perder la oportunidad de obtener financiación (OPV). Otras también preveen un cambio en el sector, y quieren posicionarse correctamente, de forma que puedan capear de la mejor forma posible el temporal (OPAS) y otras que en vistas del pinchazo, perfieren diversificar sus negocios.

En fin hay muchísimos factores más que indican el fin de este espectacular ciclo alcista. Pero, no olvidemos que la construcción ha sido y sigue siendo el gran motor de la economía española. ¿que pasará en el caso de que peten los precios? ¿qué consecuencias tendría para el sector financiero: bancos, cajas...?

PD: Os dejo este enlace de un catedrático, que es experto en el boom inmobiliario. Sus opiniones van en la misma dirección que la mía.

http://www.econ.upf.es/~montalvo/nvivienda.htm

[trikero]

cramer,muy buen link, por desgracia los agoreros del 2003 aun no han visto hacerse realidad sus oraculos, mas bien al contrario.

soy de los que esperan el pinchazo para cambiar mi casa (no para especular) y creo que aun tendre que esperar un par de años. incluso vendiendo ahora (que ya no es tan seguro por que los plazos se alargan) sigo sin poderme comprar la casa que quiero (y no busco lujos, hablamos de menos de 400.000 lereles)

todo dependera del crecimiento economico y los tipos de interes, pero para el primero siguen las buenas espectativas y para el segundo el tope esta en el 4, mas no por que para entonces usa estara bajando y no se si alemania resistira.

osea que aun queda un pequeño tramo alcista o al menos lateral para la vivienda y ya veremos despues. evidentemente depende de barrios, como la risa, no es lo mismo la costa (micaso) como la estepa manchega, por que hasta el encinar avileño ya tiene un precio que ya,ya.

saludos.

[trikero]

por cierto, novato, se me olvidaba,no tieneses esos graficos para españa, pero por sectores

es que creo que el principal problema del sector (o su mejor defensa) es el oscurantismo en el que vivie y que cada cual cuenta la pelicula segun le interesa.no es lo mismo primera o segunda vivienda, costa o interior, nueva o usada, para inversor o para turista, hipotecada o sin cargas, subrogada del constructor o de tu banco.... en fin que cada uno cuenta lo que le interesa para que no se le estropee el chiringuito. incluso no me creo los datos de indices de hipotecas, dado que ya se emplean para consolidar/refinanciar deudas, ni se separa lo que es compra de plano (comprado hace dos años) o ya construida (promotor o intermediario, que lo de especulador no me gusta por que todos los de este foro lo somos en lo nuestro)

bye

[Cramer230]

Cierto es que hay muchos agoreros. Pero como en todos los cracks, siempre hay "tempranillos",que a la larga el tiempo les da la razón.

Yo llevo un par de años de agorero. José García-Montalvo lleva unos cuantos más.

Lo que tenía claro, es que el factor desencadenante del pinchazo sería el inicio de las subidas de tipos. Ten en cuenta que, el 98% de las hipotecas se contratan a tipo variable. Desde los mínimos de tipos de interés hasta ahora, una hipoteca media se ha encarecido algo más de 100 euros al mes. Hay gente a la que le va de 50 euros para llegar a final de mes.

Las consecuencias no tardarán en llegar. Obviamente, cuando salga la primera estadística oficial, en la que indique que los precios "inexplicablemente" han bajado en vez de subir, el pánico se apoderará de algún que otro especulador. El crack no habrá hecho más que empezar.

Yo gracias a Diós, hasta de aquí unos 2 años no tengo que comprar casa. Espero que para entonces, el pinchazo esté en pleno auge. Porque yo además también sufro la "irracionalidad" de la costa barcelonesa: UNA LOCURA!!!!

Estoy de acuerdo en lo del oscurantismo del sector. Pero ya sabemos a quién le interesa...

PD: Un par de artículos muy buenos:

http://www.econ.upf.es/~montalvo/Tumor% ... liario.doc
http://www.econ.upf.es/~montalvo/column ... reales.doc

[CALL]

Interesantisimos los link que habeis colocado, voy a poner un ejemplo real que es mi caso, con respcto a si es mejor en estos momento Alquilar o Comprar.

En el año 1999 me construí un chalet en una parcela que habia comprado en el año 1995 por 10 kilos, la casa la construí por 40 kilos con unas calidades fantasticas, asi que por unos 50 kilos tenia una casa magnifica de unos 350 m2.

Hace un año, decidi vender la casa y marcharme de alquiler, me llamaron de todo, pirao, loco, iresponsable. Pero yo hice cuentas, la casa la vendi por la bonita cifra de 116 kilitos y solo tenia una hipoteca de unos 20 kilos. Asi que he ganado en 5 años, 66 kilillos de nada. El dinerito esta en renta fija, bonos, cuanta Ing, depositos crecientes, osea mas menos ahora mismo estoy en rentabilidades medias del 3% sobre 100 kilos, me da unos 3 millones anuales.

He alquilado una casa de 350 metros cuadrados, por 1200 euros mes, eso significa 2.400.000 pts anuales, el propietario del chalet paga 20.000 al mes de gastos de comunidad, unos 300 euros de seguro de la casa y unos 600 euros de IBI al año, ademas de gastos de conservacion osea que si fuese propietario yo en vez de inquilino pagaria una media mensual de unas 30.000 ptas mas gastos de conservacion. Asi que mis cuentas son restar esa cantidad de la renta que pago, para ver lo que me cuesta de verdad vivir en esta casa y me sale que la renta real es de unos 1000 euros, osea 12000 al año mas menos 2 kilillos.

Asi que recibo 3 kilos por renta fija y pago 2 de alquiler al año. Saco 1 kilo limpio y sigo viviendo en una casa parecida a la que tenia. La casa en que vivo se vende en unos 90 kilos, asi que si la comprase entre valor mas impuestos casi me iria a 100 kilos.

Claro si esto sigue subiendo, mis 100 kilos se mantendran igual muchos años, y me perderé la subida de la vivienda, pero si como yo estimo la vivienda deberia de bajar un 20 o 30% neto para ajustarse a salarios y por otro lado la inflaccion del 3% se come en tres años otro 10% podria encontrarme que dentro de un par de añitos podria comprar la casa en la que vivo por 65 o 70 kilos. Entonces si que habria ahorrado una buena pasta.

Desde luego en mi caso he visto mucho mas rentable a finales de 2005 pasar de ser propietario a ser inquilino, eso si con unos cuantos millones en el banco, listos para comprar alguna ganga que se ponga a tiro.

Donde yo vivo que es un sitio disparatadamente caro, hay cientos de carteles de casas en venta, que llevan ya meses sin quitarse, asi que simplemente estoy esperando con la escopeta cargada. A las inmobiliarias les he dado orden de que me informen de casas de mas de 300m2 con precios en 100 kilos y ofertan un 20% a la baja, asi hasta que algun propietario se vea pillado y me venda. Pagando en efectivo si quiere y en 24 horas que para eso tengo la liquidez preparada.

Bueno era solo contar como he montado mi estrategia, pero de verdad que tengo los guevos de corbata, por que llevo 3 años equivocandome y nada me dice que no la cague 3 años mas. Asi que por aqui teneis al amigo Call soñando con el panico vendedor de viviendas, y con que miles de personas las pasen putas para pagar la hipoteca.Lo siento tb hay gente que tiene pompas funebres y otros estan vendidos de futuros, no quiero el mal de nadie pero si mi beneficio.

Saludos

[novato]

je je je , que especulatas somos todos, cuando pueda os paso más gráficos, la verdad voy más liado montilla y mas juntos.

saludos y buenas operaciones

[ondu]

ufff, ya le veis el giro al tocho ?? jajaja, llevo años escuchando lo mismo, yo creo que esto no parará de subir durante los proximos 3 o 4 años y cuando deje de hacerlo apaga y vamonos, pero mientras esperaremos la señal, espero que nos avisen con tiempo.

saludos !!!

[Cramer230]

Hola CALL,

Desde luego hay que tener cojones para hacer lo que tu has hecho...

Piensa que equivocarte, no te equivocarás ya que tarde o temprano acabará pinchando, el problema es saber cuando y cuánto.

El cuando para mi es bastante pronto. A partir de 6 meses y un año, empezarán a aparecer las primeros datos que digan que los precios han empezado a bajar. De hecho ya hay algunas estadísticas de inmobiliarias con bajadas de precios para algunos barrios de Barcelona. Según mis calculos estaremos en pleno pichazo de aquí a un par de años. Puede acelerarse el proceso si hay nuevas subidas de tipos (a parte de la próxima que ya está descontada).

El cúanto ya es más complicado. Para mi como mínimo bajarán un 15%. Aunque yo creo que lo harán entre un 20% y un 30%. Bajarán también más o menos en función de las subidas de tipos.

Cuanto más suban los tipos, habrán más morosos, lo que pondrá a la venta más pisos aumentando la oferta. Además, la demanda cada vez será menor (habrá más dificultad para la concesión de hipotecas, por la morosidad y el encarecimiento de las cuotas) y en vistas de que los precios bajan, la gente se esperará y aplazará la compra, para hacerlo más barato.

Lo que está claro es que:

ESPECULACIÓN ==>BURBUJA
BURBUJA ==>PINCHAZO

A mi me alegra ver 5 o 6 inmobiliarias en una misma plaza o en una pequeña calle. Las hay como caracoles. Al cabo de unos años lo recordaremos (siempre se lo digo a mi novia). Es un claro síntoma de especulación. Y si hay especulación, hay pinchazo tarde o temprano.


PD: Por cierto, un familiar mío está buscando una casa en mi pueblo, y hablando con la inmobiliaria, le dijo que la cosa está super parada. Los precios están tan caros que la gente apenas compra. ESTO ES EL PRINCIPIO AMIGOS!!!

[CALL]

Hola Cramer, precisamene lo que andamos en los mercaos financieros disponemos de una informacion privilegiada respecto al resto del publico y es la direccion de los tipos de interes. Si analizas el BUND sabes bastante bien por donde van los tiros. Ahora mismo la deuda publica da una TIR de 3.8% el año pasado en julio estaba en 3.1% y marco un techo de libro. Si bajamos al 38% de la subida del bono desde principios de los 90 tendriamos TIR de 5% y si bajasemos al 62% la TIR seria del 6.5%.
No se donde acabaremos pero esta claro que los tipos estan subiendo y el BCE va de cabeza a por el 4%. Es el pacto del G-7. Europa sube tipos y USA Y Japon hacen que el euro se deprecie, para ayudar a nuestas exportaciones. Saludos

[Mikelon]

Supongo que hay especulación pero en todo,
en la bolsa, en los inmuebles,
hasta los que dicen que los especuladores somos uno de los males
de la sociedad especulan,
especulan a que seria la sociedad sin nosotros,
solo reprobar a aquellos que achacan a los especuladores el alto precio de las cosas y a la vez estan pensando en esperar a que
bajen las cosas para comprarlas por que entonces habran conseguido
una ganga, los moralistas eticos que achacan este tipo de cosas para comprar mas barato
son los especuladores moralistas, los peores de todos de nuestra especie,
un especulador puede sentir envidia pero espero no convertirme nunca
en un especulador moralista cuando sienta envidia,
la moral esta por los suelos cuando ves como los precios de los pisos
suben y el año pasado vendiste tu piso pensando que el proximo año
seria el del pinchazo.
No es el caso de Call que no recurrio nunca a los ramalazos moralistas,
pero si de algunos que esperan para comprar gangas cuando estalle.
Pobres especuladores los que se convirtieron en comunistas cuando vendieron y aquello subia, su moral y fe se ve alterada por los precios.
De Jesse Livermore, que se suicidio despues de despilfarrar muchos millones, dicen que fue un hombre que consiguio la tragedia de muchos otros
especuladores pero sin un rastro de miseria en su camino,
si ganas es por que eres bueno,
si pierdes es por que eres malo.