Hola a todos !!!
Me recomendaron pedir una hipoteca en yenes pues iba a ser muy beneficiosa para mi. Menos tipos de interes y posiblemente menos principal.
Total que mi breakeven era 160.
¿ que puedo hacer ?
pedir dinero al estado.
vender la casa
irme yo de la casa
Mi hipoteca
strad escribió:Hola josele,
Pedir una hipoteca en otra divisa tiene dos riesgos principales:
-Qué el país en cuestión suba los tipos de interés y por tanto suba el tipo de tu hipoteca
-Qué la moneda del país en cuestión se revalorice frente al euro.
En tu caso, 145.000€ de hipoteca supone abrir una posición corta en yenes por ese valor a un precio de 163 yenes/euro según comentas.
Si la diferencia en el tipo de interés entre europa y japón es del 4% (no lo se exactamente pero tienes k calcularla) tu ttendrías un 4% de colchón en tu posición corta en yenes.
Es decir si el yen se revalorizase un 4% y llegase a 156,48 yenes/euro la hipoteca te costaría lo mismo k en euros, y a partir de ese precio te saldría más cara k una hipoteca en euros, eso mientras el diferencial entre los tipos se mantenga constante.
Por lo tanto lo k tienes k tener en cuenta es el diferencial entre tipos de interés de los dos países en cuestión y al precio al cual estás corto para calcular si te está beneficiando o no la hipoteca en otra divisa.
Y lo de cubrirte con futuros o con opciones está bien pero entonces pierdes el posible beneficio k pueda tener contratar una hipoteca en otra divisa.
En mi opinión (y por tanto cuestionable) con bienes de primera necesidad (como es una casa) no es aconsejable ponerse a especular ya k te puede llevar noches en vela y algún k otro disgusto. Lo mejor es tener lo más claro posible k puedes asumir los costes de la financiación y dormir tranquilo bajo tu techo.
Un saludo y suerte con lo k hagas…
Este es un comentario de un hilo de febrero de este año que se titulaba "hipoteca en yenes", se que no te va a servir de consuelo, pero no es bueno especular con los bienes de primera necesidad.
Ahora mismo tienes que gestionar la perdida como si de una operación de trading se tratara.
Un saludo
Quien intenta predecir el futuro es porque no sabe disfrutar del presente
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El Hombre de Goma
- Mensajes: 10
- Registrado: 29 Nov 2006 23:43
a ver strad, que el problema no es cubrir solo el diferencial de tipos , es decir, no es correcto lo que decías de que a 156 empate y lo comido por lo servido, eso no es así.
El problema reside en que su deuda hipotecaria ha aumentado, a día de hoy por estar nominada en yenes y estos haberse revalorizado vs euro, digamos que debe un 20% mas al banco que lo que le debía al suscribirla si lo hizo en máximos (minorado por el capital de las cuota que ya haya pagado, pero que vaya, que si es reciente, poco será el capital amortizado).
Si el activo, en este caso la vivienda, se revaloriza en la misma proporción, es una putada pero no hay mas problema, o al menos el banco no se los pondrá. El problema es que las viviendas en general no solo no se han revalorizado sino que en algunos casos incluso han perdido valor, (quizá es que los tasadores ahora ya no tasan con aquella alegría de hace unos años), por tanto, el banco se inquieta y le pedirá mas garantías, aparte de mas dinero cada mes si quiera mantenerla el mismo periodo de tiempo.
Parte del problema financiero que estamos viviendo reside también en las hipotecas multidivisa, hay un pitote tremendo.
Ejemplo, una persona que tuviera el dinero cash para pagar su vivienda al contado no lo hacía, entre sus amigos lo hubieran llamado el tonto con poca cultura financiera, lo que era "chic" era meter el cash en un depósito en Islandia al 17% y suscribir la hipoteca en yenes, y encima deducción de un buen pico en la renta cada año por adquisición de la vivienda habitual, que chollo !! , pero los chollos (como todo) se terminan algún día, y ahora el tonto se reiría bien de sus amigos de gran "cultura financiera doméstica" .
En cuanto al problema de tiotino, que es lo que nos ocupa, creo que deberas negociar con tu banco, a ver que solución te ofrecen ellos, una posibilidad sería renegociar el vencimiento de la misma, alargándolo a fin de pagar la misma cuota y con la esperanza de que haya una recuperación del eur/jpy durante el periodo de tu hipoteca, superado tu breakeven mas un margen, volver a recortar su vencimiento. Lógicamente habrá un coste mayor de intereses, por extenderla en el tiempo, pero al ser en yenes es un mal menor.
En esa negociación con tu banco, lo ke no debes aceptar ( y es muy probable que ellos te lo propongan así) es renovación de hipoteca , pues te la harán nueva al tiempo que quieras (o se pueda según ratio valor/deuda) pero empezarás por la primera cuota de nuevo con lo que volverás a pagar mas intereses que capital como cuando empezaste.
Como mucho, y si no queda mas remedio, segunda hipoteca por ese 20% aprox. de más que ahora sube tu deuda.
saludos y suerte
El problema reside en que su deuda hipotecaria ha aumentado, a día de hoy por estar nominada en yenes y estos haberse revalorizado vs euro, digamos que debe un 20% mas al banco que lo que le debía al suscribirla si lo hizo en máximos (minorado por el capital de las cuota que ya haya pagado, pero que vaya, que si es reciente, poco será el capital amortizado).
Si el activo, en este caso la vivienda, se revaloriza en la misma proporción, es una putada pero no hay mas problema, o al menos el banco no se los pondrá. El problema es que las viviendas en general no solo no se han revalorizado sino que en algunos casos incluso han perdido valor, (quizá es que los tasadores ahora ya no tasan con aquella alegría de hace unos años), por tanto, el banco se inquieta y le pedirá mas garantías, aparte de mas dinero cada mes si quiera mantenerla el mismo periodo de tiempo.
Parte del problema financiero que estamos viviendo reside también en las hipotecas multidivisa, hay un pitote tremendo.
Ejemplo, una persona que tuviera el dinero cash para pagar su vivienda al contado no lo hacía, entre sus amigos lo hubieran llamado el tonto con poca cultura financiera, lo que era "chic" era meter el cash en un depósito en Islandia al 17% y suscribir la hipoteca en yenes, y encima deducción de un buen pico en la renta cada año por adquisición de la vivienda habitual, que chollo !! , pero los chollos (como todo) se terminan algún día, y ahora el tonto se reiría bien de sus amigos de gran "cultura financiera doméstica" .
En cuanto al problema de tiotino, que es lo que nos ocupa, creo que deberas negociar con tu banco, a ver que solución te ofrecen ellos, una posibilidad sería renegociar el vencimiento de la misma, alargándolo a fin de pagar la misma cuota y con la esperanza de que haya una recuperación del eur/jpy durante el periodo de tu hipoteca, superado tu breakeven mas un margen, volver a recortar su vencimiento. Lógicamente habrá un coste mayor de intereses, por extenderla en el tiempo, pero al ser en yenes es un mal menor.
En esa negociación con tu banco, lo ke no debes aceptar ( y es muy probable que ellos te lo propongan así) es renovación de hipoteca , pues te la harán nueva al tiempo que quieras (o se pueda según ratio valor/deuda) pero empezarás por la primera cuota de nuevo con lo que volverás a pagar mas intereses que capital como cuando empezaste.
Como mucho, y si no queda mas remedio, segunda hipoteca por ese 20% aprox. de más que ahora sube tu deuda.
saludos y suerte
Yo no lo veo de esa manera compañeros.
La manera en la que yo lo veo es la siguiente , del diferencial de letra mensual que supone pagar en yenes a pagar en euros digamos a groso modo que seau unos 300 euros, bien yo lo que llevo haciendo durante este año y pico que pago esta hipoteca es cambiar la divisa como si la pagase en euros , de tal modo que cada mes me iban sobrando unos 300 euros en yenes, a dia de hoy si que es cierto que mi hipoteca a aumentado en euros un 20 % pero en EUROS . Mi hipoteca no es en euros , lo entendeis, aumenta si, SI CAMBIAS A EUROS, si no lo unico que te supone es que el cambio necesario mensual para pagar tu letra es de un 20% eso si no te sobran unos cuantos yenes en la cuenta en yenes.
La manera en la que yo lo veo es la siguiente , del diferencial de letra mensual que supone pagar en yenes a pagar en euros digamos a groso modo que seau unos 300 euros, bien yo lo que llevo haciendo durante este año y pico que pago esta hipoteca es cambiar la divisa como si la pagase en euros , de tal modo que cada mes me iban sobrando unos 300 euros en yenes, a dia de hoy si que es cierto que mi hipoteca a aumentado en euros un 20 % pero en EUROS . Mi hipoteca no es en euros , lo entendeis, aumenta si, SI CAMBIAS A EUROS, si no lo unico que te supone es que el cambio necesario mensual para pagar tu letra es de un 20% eso si no te sobran unos cuantos yenes en la cuenta en yenes.
Yo estoy con Josete, al menos las hipotecas que estuve estudiando eran multidivisas, es decir la deuda la hacias en € pero los pagos se ivan modificando en la divisa que quisieras cada 3 meses, en francos suizos, yenes u otra, es decir, si esa divisa se revalorizaba, como está ocurriendo, te podias pasar a € sin complicarte la vida, por lo que siempre tenias una carta guardada..
Ahora si tienes la hipoteca en exclusiva en yenes, tienes un problema bastante gordo ya que el Carry Trade se está deshaciendo a una velocidad vertiginosa y la hipoteca se hace cada vez mas grande.
Ahora si tienes la hipoteca en exclusiva en yenes, tienes un problema bastante gordo ya que el Carry Trade se está deshaciendo a una velocidad vertiginosa y la hipoteca se hace cada vez mas grande.
"Conoce al enemigo y conócete a ti mismo, podrás luchar en batallas sin miedo a la derrota. Si ignoras tanto al enemigo como a ti mismo, puede estar seguro que perderás todas las batallas"
Sun Tzu
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