Ayuda sobre coberturas hipotecarias

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jogomax
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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por jogomax » 05 Abr 2011 09:27

Nunca había visto este hilo, es interesante.

Lógicamente sale más barato montárselo uno por su cuenta, pero hay un aspecto que hay que tener en cuenta muy importante, si lo hacemos a través del banco ligado a la hipoteca podremos deducirlo fiscalmente, si lo hacemos por nuestra cuenta no. (Hablo de memoria pero estoy prácticamente seguro que seguirá siendo así).

¿Que haría yo? Hacerle ver a quien me lo propuso que sé que yendo al mercado lo puedo conseguir más barato, lógicamente obviaría el tema de la fiscalidad :-D , y a ver si se consigue rebajar algo, cosa que se antoja difícil, por otra parte.

¿Se puede saber a través de que banco es?



santiagoo
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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por santiagoo » 05 Abr 2011 13:04

Hola jogomax.

Es BBK. Aunque me consta que se ofrece en más entidades. También te digo que no es ningún trato de cliente premium ni nada por el estilo. Más lo que les mueve es el intento de evitar morosidades, y, de paso, ganarse una pastita con la venta.

En el pasado, también me consta que se vendieron swaps en otras entidades -caixa galicia, creo- a clientes que no tenían ni idea de lo que compraban, y que cuando el euribor se volvió en su contra comenzaron a efectuarles cargos. Como cuando juegas a futuros, para que me entiendas.

En fin, que lo que yo queria era saber si alguien ha hecho esto, y por eso he reflotado el hilo. Porque el producto adecuado (opciones sobre el euribor a 1 año) he comprobado que sí existe en euronext, como pongo en los enlaces. Pero claro, no es tan fácil, y el primer escollo es el nominal de millón de leuros por contrato, lo cuál por supuesto encarecerá el coste de la prima, y en mi caso sextuplica el capital que querría cubrir.

Bueno,a ver si sale alguien, que me extraña que por aquí nadie haya probado.



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jogomax
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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por jogomax » 05 Abr 2011 13:30

En brokers tipo IG Markets tienen mini futuros sobre el euribor, no sé si alguno trabajará opciones y en que condiciones, ya sabemos que una buena horquilla nos comeríamos, pero al ser algo a largo plazo, tal vez saliera más barato que lo del banco.

También veo problemático que no sean muy líquidas las opciones Euronext, Eurex, para poder construir algo que nos redujera la delta, en las de vencimiento marzo 2012, creo que el OI es cero en todas ellas.

A ver, si alguien nos aporta algo.



santiagoo
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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por santiagoo » 05 Abr 2011 13:41

En eurex sí que parece que no hay movimiento, en euronext si miras sí se cruzan trades.

Mi idea para esto sería no calentarme la cabeza. Compra de put, (en el euribor funciona al revés, es decir, para ganar con las subidas de tipos has de comprar puts), o en todo caso un spread, vendiendo otra en la zona de donde se supone que ya no vale la pena cubrir nada porque habría que empezar a comprar armas para defender la propiedad de los disturbios callejeros, y a correr. Lo de los minis de ing no lo conocía, pero en todo caso si no hay opciones no interesa, lo ideal es el pago de prima a cambio de protección, y punto.

Me sigue extrañando que nadie haya escudriñado esto. En fin, esperaremos a ver.

PD: como mañana voy al banco, le voy a pedir los contratos para leer la letra pequeña, y ya informaré del coste y plazos.



santiagoo
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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por santiagoo » 07 Abr 2011 02:46

Bueno, pues estos son los datos que me han dado:

-La cobertura no incluye al total del capital de la hipoteca, desconociendo el comercial las razones.

Para cubrir un capital de 100.000 euros (no es mi dato,es por hacerlo más entendible):

-la prima a pagar es el 2.9 del nominal, en este caso sería 2900 euros.

-el derecho que se obtiene es protección contra la subida del euribor a partir del 3.5% durante las próximas 4 revisiones anuales.

-el método es: pagas la hipoteca con el euribor que haya, y, si procede, se te hace un abono en cuenta por la diferencia.

-el tratamiento fiscal es bueno. La prima pagada es deducible como si fuese hipoteca (confirmado por mí con el boe), aunque eso, si ya te has pasado de 9.015, da lo mismo. El dinero que te ingresan en cuenta no tiene tributación por incremento patrimonial, como yo creía, sino que está exento.

-en la letra pequeña (he exigido el contrato para leerlo en casa), hay varias cláusulas claramente abusivas por su parte, pero no entro en este tema porque sería demasiado farragoso, y no es el objeto del hilo.

-el importe de la prima te lo financian "amablemente" en 57 cómodas mensualidades al euribor a secas. Para el ejemplo puesto salen unos 50 euros/mes.

No sé, tengo dudas. Mi umbra de beneficio estimo que se produciría a partir de subidas del euribor del 4.4, es decir, 0.9 puntos por encima de la cobertura. Lo bueno es que la protección hacia arriba es infinita, como corresponde a estar respaldado por una opción. Esto es importante porque mi capacidad de pago no es infinita, y, por ejemplo, con un euribor al 8% (no me llaméis animal), yo estaría game over. Ya sé que entonces igual había tiros por las calles, pero en fin.

Sigo esperando que alguien haya operado con opciones sobre el euribor en eurex o euronext, en todo caso, y se anime a contar algo por aquí.
Última edición por santiagoo el 07 Abr 2011 02:49, editado 1 vez en total.



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jogomax
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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por jogomax » 07 Abr 2011 08:59

Gracias, por traernos los datos.

Estás en lo cierto en los aspectos fiscales, y tendrás esas ventajas sólo si lo haces con el banco, ya que es el que podría ligar ese "cap" al préstamo hipotecario. Si te lo montas por tu cuenta, lo tributarías como incremento patrimonial en su caso y no podrías deducirte el 15% de lo aportado (si no llegas al límite de 9015 euros).

La verdad es que las cuentas de cada uno, son muy personales y sólo uno puede saber cual es la mejor decisión, así que no se puede dar una opinión "cerrada".

Bueno, a mí me parece que flojea en el sentido de que no te cubre el espacio temporal total de la hipoteca (supongo que te quedan más de 4 años).

Poniendo un ejemplo, ¿qué pasa si el euribor se pone al 5% dentro de 3 años y antes está dentro de tu "umbral de beneficio"? En el 4 año de vigencia te beneficiarías (habría q hacer números para si por un sólo año compensaría) ¿y a partir del 5º año? Estamos seguros que el banco no te va a ofrecer las mismas condiciones.



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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por santiagoo » 07 Abr 2011 17:40

jogomax escribió:Gracias, por traernos los datos.


Bueno, a mí me parece que flojea en el sentido de que no te cubre el espacio temporal total de la hipoteca (supongo que te quedan más de 4 años).

Poniendo un ejemplo, ¿qué pasa si el euribor se pone al 5% dentro de 3 años y antes está dentro de tu "umbral de beneficio"? En el 4 año de vigencia te beneficiarías (habría q hacer números para si por un sólo año compensaría) ¿y a partir del 5º año? Estamos seguros que el banco no te va a ofrecer las mismas condiciones.
El futuro no lo conocemos, claro está. Y el umbral es 4 años, eso es lógico, porque para cubrir todo el espacio temporal tendrían que comprar una opción con ese vencimiento, y ya sabes cómo aumenta el valor de una opción eso de la theta. Estaríamos hablando de que a cambio del 2.9% de la cantidad cubierta pudiéramos pasar a un tipo igual o menor al 3.5% durante toda la vida del préstamo, y eso sería un chollo.

Respecto al ejemplo que planteas, claro que las condiciones cambiarían, es lógico, al haberse movido el subyacente euribor. Así que igual me ofrecían la misma cobertura pero a partir del 6.5%, por ejemplo. Pongo esta cifra porque ahora se han situado a 1.5 puntos del euribor, que está en el 2.

En fin, ya que tú eres de los que manejan opciones, podríamos decir que probablamente en sentido monetario es un mal negocio, como corresponde estadísticamente a las opciones compradas, que o vencen sin valor o el incremento no llega a cubrir el coste de la prima, lo que pasa es que hay un intangible que es la seguridad. Lo consultaremos con la almohada.



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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por santiagoo » 09 Abr 2011 01:31

Bueno, finalizo para informar de que no voy a aceptar la oferta debido a que en una de las estipulaciones del contrato reza lo siguiente, que copio textual: (he tenido que ayudarme de una buena lupa de aumentos para leerla).

Dadas las especiales características de estos productos, existe un período de tiempo entre la firma del contrato y el momento en que toma efecto llamado "período de comercialización", durante el cual el cliente recononce y acepta el derecho de la entidad, cuando concurran circunstancias sobrevenidas en el mercado que, a juicio de la entidad, alteren sustancialmente la situación existente en los mismos, de anular el presente contrato sin ninguna responsabilidad para la entidad, si bien en este caso, la entidad podrá ofrecer a los clientes un producto alternativo y de características similares al que se les ofreció inicialmente. En tal supuesto, el cliente podrá aceptar la propuesta alternativa o resolver el presente contrato.

Sin comentarios.



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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por gofiodetrigo » 09 Abr 2011 12:17

estos abogados q redactan los contratos para los bancos son unos cracks...vaya panda. Y no dicen de cuanto tiempo hablan ?? un "periodo de tiempo"...??? pero eso q 00s es ? lo q dura una "regla"?? jaja, en fin, y q eso no sea denunciable por abusivo.....

si existe la reencarnaci0n me pido banquero para la pr0xima

s2!


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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por gofiodetrigo » 09 Abr 2011 12:48

santiagoo escribió: Mi umbra de beneficio estimo que se produciría a partir de subidas del euribor del 4.4,
pues entonces Echate a dormir

he empezado a leer el hilo entero hoy y de momento voy por la parte q te he citado. Y me he reido mont0n con las condiciones q mencionas te han propuesto unas lineas mAs arriba, jojojo, me mondo, esta peña lo de la verguenza se la extirpan antes de darles el cargo

un 4.4%???!!! vamos, eso el Trichet ni se lo plantea a dia de hoy con un zetme apuntandole a la cabeza. Eso sí, todo esto q digo son simples y puras opiniones, exactamente igual q hacen moody's y standar&poors

dale un 3% a lo requeteapretao, y para eso un margen de unos cuantisimos meses, y ya me parecen altos. Y a la inflaci0n me remito

en USA, q Bill nos decia esperaba a mediados del año pasado empezasen a subir, no se ha dado el caso, y si miramos los futuros esos del fed fund rates, q no es q sean infalibles pero algo de idea dAn, y los bonos a dos años, y para los primeros, para ver una subida al 0.5% de la fed, q tp significa q aqui en europa les tengamos q hacer caso, hay q irse a finales del año q viene ( y el ejemplo de jap0n lo tenemos ahi todos los dias, al 0,1 %...y no llevan sin pasar del 0.5% dos dias...)

en realidad, esto de lo q se trata en el hilo, lo veo como pretender entrar gratis en un concierto pidiendolo en la entrada, es decir, les estamos pidiendo q se carguen su propio negocio ellos mismos, vamos, q lo llevamos crudo

resumiendo, q querer gastarse un dinero, para cubrir una hipoteca a partir de una subida del 4,4% del euribor ( por los costes implicados ), a dia de hoy, y en mi opini0n, es una pErdida doble de dinero. Antes, veo cien veces mejor una hipoteca ligada al indice ese de cajas de ahorro, q tiene cosa de un 3% de aqui a muuuuucho tiempo, y q los listos q vendian las hipotecas hace un año a euribor llamaban caras...jojojo...me reia en su cara...pero con todos los respetos eh :-D. Igual q en 2006 decian q los tipos no iban a subir....jjjjjjjjj lo recuerdo y me meo

lo dicho, yo de mayor quiero ser banquero. Sacar mi varita mAgica, me venga el primer primo currante q se quiera endeudar y alehop, he creado dinero de la nada, pero cuento con una super infraestructura para tener agarrao por los 00s al susodicho currito

en fin...

s2!! :-D

me he quedao a gusto xD


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Salvation
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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por Salvation » 10 Abr 2011 12:30

Bueno esa super infraestructura que te agarra por los c, tampoco es tan ventajosa,si no puedes responder con tu patrimonio,nomina,avales de terceros...Pues no puedes pagar las letras te embargan y la resolucion judicial a esperar en un cajon a que vengan tiempos mejores.Uno no va al talego por ello. :D
Si eres solvente entonces la situacion es mas beneficosa para el banco,a satisfacer la deuda, procedimiento de ejecucion de dinero o bienes.Te pueden descontaran un % de tu nomina maximo 30% sobre el excedente del salario minimo si tienes trabajo y careces de otros bienes. Normalmente si tienes mas deuda por creditos personales quedaran pendientes hasta el pago completo de la deuda hipotecaria.
Vamos que sino eres pobre de solemnidad, se lo cobran todo todito todo.
Chao.



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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por gofiodetrigo » 11 Abr 2011 09:22

Salvation escribió:Uno no va al talego por ello. :D
sip, ni te cortan la cabeza, ni atan a un palo en la plaza publica y flagelan o dan latigazos, es verdad, ahora estoy mAs tranquilo


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Salvation
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Re: Ayuda sobre coberturas hipotecarias

Mensaje por Salvation » 11 Abr 2011 16:05

Hola,al que parece le estan cortando la cabeza es al eurostoxx50,buena subida del Dow desde los minimos del viernes y nada como si estuviera ciego,reanimacion ya :D
Cerrado largo en 2905 y sudando :-D




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