TVE 1 hace oficial el pinchazo de la BURBUJA

Sólo para inversores de largo plazo
Simbad
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Mensaje por Simbad »

CALL escribió:Interesantisimos los link que habeis colocado, voy a poner un ejemplo real que es mi caso, con respcto a si es mejor en estos momento Alquilar o Comprar.

En el año 1999 me construí un chalet en una parcela que habia comprado en el año 1995 por 10 kilos, la casa la construí por 40 kilos con unas calidades fantasticas, asi que por unos 50 kilos tenia una casa magnifica de unos 350 m2.

Hace un año, decidi vender la casa y marcharme de alquiler, me llamaron de todo, pirao, loco, iresponsable. Pero yo hice cuentas, la casa la vendi por la bonita cifra de 116 kilitos y solo tenia una hipoteca de unos 20 kilos. Asi que he ganado en 5 años, 66 kilillos de nada. El dinerito esta en renta fija, bonos, cuanta Ing, depositos crecientes, osea mas menos ahora mismo estoy en rentabilidades medias del 3% sobre 100 kilos, me da unos 3 millones anuales.

He alquilado una casa de 350 metros cuadrados, por 1200 euros mes, eso significa 2.400.000 pts anuales, el propietario del chalet paga 20.000 al mes de gastos de comunidad, unos 300 euros de seguro de la casa y unos 600 euros de IBI al año, ademas de gastos de conservacion osea que si fuese propietario yo en vez de inquilino pagaria una media mensual de unas 30.000 ptas mas gastos de conservacion. Asi que mis cuentas son restar esa cantidad de la renta que pago, para ver lo que me cuesta de verdad vivir en esta casa y me sale que la renta real es de unos 1000 euros, osea 12000 al año mas menos 2 kilillos.

Asi que recibo 3 kilos por renta fija y pago 2 de alquiler al año. Saco 1 kilo limpio y sigo viviendo en una casa parecida a la que tenia. La casa en que vivo se vende en unos 90 kilos, asi que si la comprase entre valor mas impuestos casi me iria a 100 kilos.

Claro si esto sigue subiendo, mis 100 kilos se mantendran igual muchos años, y me perderé la subida de la vivienda, pero si como yo estimo la vivienda deberia de bajar un 20 o 30% neto para ajustarse a salarios y por otro lado la inflaccion del 3% se come en tres años otro 10% podria encontrarme que dentro de un par de añitos podria comprar la casa en la que vivo por 65 o 70 kilos. Entonces si que habria ahorrado una buena pasta.

Desde luego en mi caso he visto mucho mas rentable a finales de 2005 pasar de ser propietario a ser inquilino, eso si con unos cuantos millones en el banco, listos para comprar alguna ganga que se ponga a tiro.

Donde yo vivo que es un sitio disparatadamente caro, hay cientos de carteles de casas en venta, que llevan ya meses sin quitarse, asi que simplemente estoy esperando con la escopeta cargada. A las inmobiliarias les he dado orden de que me informen de casas de mas de 300m2 con precios en 100 kilos y ofertan un 20% a la baja, asi hasta que algun propietario se vea pillado y me venda. Pagando en efectivo si quiere y en 24 horas que para eso tengo la liquidez preparada.

Bueno era solo contar como he montado mi estrategia, pero de verdad que tengo los guevos de corbata, por que llevo 3 años equivocandome y nada me dice que no la cague 3 años mas. Asi que por aqui teneis al amigo Call soñando con el panico vendedor de viviendas, y con que miles de personas las pasen putas para pagar la hipoteca.Lo siento tb hay gente que tiene pompas funebres y otros estan vendidos de futuros, no quiero el mal de nadie pero si mi beneficio.

Saludos
CALL, enhorabuena por tu capacidad de hacer aquello que crees mejor para tus intereses. Parece facil hacerlo y lo es, para temas triviales, pero no para los de esta envergadura.

Yo estoy en un caso como el tuyo, en cuanto a tipo de propiedad, incluso mejor, pues al hacerla antes me ahorre un 40%.

Si alguna vez me paso por la cabeza ese tema, fue un paso fugaz, seguramente por motivos sentimentales y por comodidad.

Ojala tengas suerte.

Saludos cordiales :)

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deemstr
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Mensaje por deemstr »

pinoy
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Mensaje por pinoy »

La posicion de Call es muy delicada.
Teniendo en cuenta que tienes 2 años para reinvertir el capital o sino tendras que pagar el incremento de patrimonio, eso quiere decir que si no compra vivienda de aqui en 2 años, hacienda le obligara a declarar dicho incremento.
Como gasto 50 millones y vendio en 120 mas o menos, estamos hablando que se enfrenta a una declaracion con 70 millones de ingresos, no recuerdo a que tipo tributa, pero pongamos que es 10% (es mas seguro), eso quiere decir que papa Hacienda se lleva minimo 7 millones.

Mucho tiene que bajar la vivienda despues de esos años para que la jugada le compense.

saludos.
Lo simple, si bueno, dos veces bueno
CALL
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Mensaje por CALL »

Pinoy eso esta contemplado pero se puede frenar el sangrado de hacienda un poquito de B por aqui un poquito de perder en Interdin con 5 futuro Dax y ganar con 5 futuros Dax en IB, declarando las perdidas de España pero ocultando las ganancias fuera de aqui.
Bueno eso me dijo un amigo que hacia él, pero ya sabes que la gente dice cada tonteria.

Saludos
pinoy
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Mensaje por pinoy »

Pero Call, fijate el riesgo que asumes.
Tienes el dinero en depositos a la vista, o sea, que si hacienda decide investigarte, vera que tienes esos 100 kilos "a la vista". Primero que hara es preguntarte de donde salen...si en la escritura de tu venta de la casa no aparecen esas cantidades....
Y lo de operar perdiendo en uno y ganando en otro...dime como lo haces...porque operando al contrario se consigue...pero lo que ya no es tan facil acertar en que cuenta pierdes....

saludos.
Lo simple, si bueno, dos veces bueno
Cramer230
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Baja la demanda y subidas de tipos¿?

Mensaje por Cramer230 »

De pequeño pensaba que el dinero
era lo más importante en la vida.
Ahora que soy mayor, sé que lo es.
CALL
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Mensaje por CALL »

pinoy escribió:Pero Call, fijate el riesgo que asumes.
Tienes el dinero en depositos a la vista, o sea, que si hacienda decide investigarte, vera que tienes esos 100 kilos "a la vista". Primero que hara es preguntarte de donde salen...si en la escritura de tu venta de la casa no aparecen esas cantidades....
Y lo de operar perdiendo en uno y ganando en otro...dime como lo haces...porque operando al contrario se consigue...pero lo que ya no es tan facil acertar en que cuenta pierdes....

saludos.
Pinoy cogete un MACD semanal y veras que no sueles perder, el problema es el stop cuando operas a pecho descubierto, pero cuando ganas en un sitio y pierdes lo mismo en otro, solo es cuestion de esperar te aseguro que si vas con un oscilador semanal, el mercado no engaña tanto.

Quiero decir que ahora esta marcando alcista, pero si entras aqui largo lo mismo te llevas un hachazo de 300 puntos y si te equivocas el agujero es de no te menees, pero si vas sin perdidas se esta muy tranquilo. Puedes esperar.

Mete el MACD semanal del futuro Dax desde el otoño pasado y veras lo que sale, unos 1000 puntos osea 25.000 de beneficio con 1 futuro. O perdida segun se mire y en que cuenta.

Un saludo
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deemstr
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Mensaje por deemstr »

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MrElliot
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Mensaje por MrElliot »

CALL escribió:Pinoy eso esta contemplado pero se puede frenar el sangrado de hacienda un poquito de B por aqui un poquito de perder en Interdin con 5 futuro Dax y ganar con 5 futuros Dax en IB, declarando las perdidas de España pero ocultando las ganancias fuera de aqui.
Bueno eso me dijo un amigo que hacia él, pero ya sabes que la gente dice cada tonteria.

Saludos
:shock:

Yo a veces no se donde tengo la maldita cabeza. dale las gracias a tu amigo por esa estrategia, para el año que viene conozco a un tipo que quizas le haga falta.

sl2ssss

:-D
:)
CALL
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Mensaje por CALL »

JEJEJE Elliot, la gente te cuenta cada cosa que alucinas. S2
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inversor
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Mensaje por inversor »

ECONOMÍA-FICCIÓN. Al final siempre es lo mismo: los que desean que los precios de las casas/acciones bajen, van a buscar los 10.000 argumentos a favor de su postura y los que quieren que los precios de las casas/acciones suban, buscarán los 10.000 argumentos a favor de su postura.

Nadie puede saber qué harán los precios de nada en el futuro. Los inmuebles no se pueden valorar como las acciones. ¿Las casas están caras? ¿Por? No tienen un valor intrínseco como las acciones. Por tanto, los precios no caerán mientras se siga pagando por ellas. Y la gente necesita casas. Jóvenes viviendo con sus padres, inmigrantes, turismo... todos necesitamos casas y todos, tarde o temprano, terminaremos haciendo los imposibles para pagarlas.

El sistema político y financiero estará encantado de ayudarnos. Tipos blando y exenciones fiscales. Ningún gobierno quiere un descenso brusco de los precios. Sí están interesados en decir que crecen menos pero nada de caídas fuertes. Y la gente sigue necesitando casas.

Puede pasar como en Wal-Mart: subidas de la leche durante años. Verticales. Sin parar y luego 6 años planos. Eso es mucho más razonable que un crack. Porque si yo fuera un tío muy muy rico con muchas muchas casas, sé que la gente va a necesitar siempre una casa y no venderé jamás en pérdidas. Ya vendrán a mí los compradores o a vivir con sus hermanos y sus familias en el piso de sus padres.

Lo de las hipotecas es de risa. "si las hipotecas suben 50€ el mercado inmobiliario se desploma". Seguro que más del 80% de las casas estén en propiedad de personas que 50€ les suena a risa. Incluso 1000 veces 50€ es poco. Que algún pobre hombre se endeudó demasiado y se arruinará? Pues como en todo. Por meterse en juegos de ricos.

pero siempre hay agoreros que anticipan cracks en todo. al final, tarde o temprano, aciertan. Pero de la misma forma que acertaron todos los "rapeles" que dijeron cada año de los últimos 20 años que el Papa iba a morir.

En fin, no creo que eso de un crack inmobiliario lo verán mis ojos ni los de ningún otro.
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hammer
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Mensaje por hammer »

De acuerdo en que todo el mundo necesita una casa para vivir.

Pero habría que saber (que seguro que se sabe) qué porcentaje de casas está vacío a la espera del momento propicio para vender.

Y el momento propicio para vender algo es cuando alcanza su máximo valor previsible.

¿Quién sabe si estamos en la cresta de la curva de precios?

No lo sabe nadie, pero la curva de precios hará lo que decida -de forma individual- la mayoría de la gente. Pura psicología de masas.

¿Y qué será, será...?

Saludos.
Cramer230
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Mensaje por Cramer230 »

Inversor dijo:

"Nadie puede saber qué harán los precios de nada en el futuro. Los inmuebles no se pueden valorar como las acciones. ¿Las casas están caras? ¿Por? No tienen un valor intrínseco como las acciones. "

Estás muy equivocado Inversor. Las casas también se pueden valorar, y tienen también un valor intrínsico, que nada tiene que ver con el precio al que la gente está dispuesta a pagar. Es fácil: suma suelo y coste de materiales y mano de obra. Verás la sobrevaloración que existe aplicando este sencillo método.

Además, es curioso como en todas las burbujas habidas en la historia, aparecen tipos "listos" que advierten de que el activo sobrevalorado no debe valorarse como se hacía hasta el momento, porque ahora "la cosa es diferente". Véase por ejemplo el boom tecnológico y lo que decían muchos analistas sobre la valoración de este tipo de empresas.

Curioso es también, el hecho de que en todas las burbujas, el gran público siempre tiene el convencimiento de que seguirá subiendo de forma indefinida. Véase crack del 29, burbuja de los tulipanes, burbuja de la compañía de los mares del sur..., burbuja inmobiliaria.


Y digo yo: Si en el pasado ya han existido desplomes en los precios de la vivienda (véase pinchazo de California de principios del siglo pasado o más recientemente en Japón), ¿que motivo hay para que no ocurra aquí y ahora en España?
De pequeño pensaba que el dinero
era lo más importante en la vida.
Ahora que soy mayor, sé que lo es.
arruinao
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Mensaje por arruinao »

¿que motivo hay para que no ocurra aquí y ahora en España?
¿Quizás porque hay demasiada expectación?. El crack ocurrirá cuando nadie lo espere, sino que se lo pregunten a los "linces" que se arruinaron en el crack del 29. ¿Un crack previsible?, jajaja, vaya bicoca.

S2
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Tom
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Mensaje por Tom »

Lo publiqué en Internet el 30 de Abril de 2004 y parece buen momento para recordarlo :D
- - - - - - - - - - - -Los precios de los pisos - - - - - - - - - - - -
¿Por qué no bajan los pisos?
Con frecuencia se oye hablar de lo caros que están los pisos.


Se hacen rápidas comparaciones con los baratos que estaban hace pocos años y parece que siempre es válido lo de que "cualquier tiempo pasado fue mejor"


Se me ocurre que hay un piso que nunca bajará.


Ese piso es el tuyo, el de tu hermano, el de tu padre o de tu abuelo.


Otro piso que nunca bajará es el mío, el de mi hermano, el de mi padre o de mi abuelo.


Hay que tener en cuenta que hace poco tiempo se vendió el de un vecino en taitantos millones y el nuestro es mejor, porque está mejor reformado, mejor orientado y además nosotros lo hemos cuidado mucho, no como otros.


Muy obligados no tendríamos que ver para venderlo en menos de taitantos.


Además, los nuevos son mucho más caros. Por mucho que me den por el mío no tengo ni para empezar.


Es dificil que bajen los pisos. Entre otras cosas porque nadie está dispuesto a venderlo por menos. El propietario de un piso siempre encontrará razones para estimar que su piso no puede venderse por menos. Y si nadie está dispuesto a venderlo por menos, dificilmente bajarán.


Por otra parte hay que considerar que el piso es la inversión más rentable y segura que todo trabajador y su familia van a hacer. Probablemente la única que van a hacer en su vida. No sería deseable que fuese una inversión ruinosa ni poco rentable.


El valor de los pisos ha venido teniendo una revalorización del orden del 10% anual. No importa que hayan estado 10 años sin subir, probablemente dentro de otros 10 valdrán 6 veces lo que costaron hace 10 años.


¿Hasta cuando va a ser así?


Nadie lo puede predecir, pero nadie tiene demasiado interés en que sea de otra manera.


Esperemos que siga siendo, más o menos, asi, para el bien de todos. Y si bajan algo siga siendo buen momento de comprar antes de que suban.


Cierto es que mi hijos y mis nietos lo tienen dificil. Cierto es que las posibilidades de los padres para ayudar se ven desbordadas. Pero también es cierto que "no hay nada nuevo bajo el sol" y que "siempre que llueve escampa". Así ha sido hasta ahora y probablemente así será en el futuro.


El tiempo ha demostrado que es así y las exóticas soluciones que se les ocurren a muchos no pasan de ser eso: exóticas y arriesgadas. Cualquier momento es bueno para cambiar, pero los cambios que no vengan de la mano de la libertad y de la democracia suelen terminar en desastre. Vende tu piso lo mejor que puedas y permite que los demás hagan lo mismo.


Todas las opiniones son bien recibidas. Puedes manifestar la tuya en el foro.
Por aquel entonces la burbuja inmobiliaria estaba a punto de estallar debido a que había subido mucho (decían) con motivo de las bajadas de tipos de interés y las bajadas de los mercados de renta variable.
Pero ahora que los mercados de renta variable suben y los tipos de interés también suben, resulta que los inmuebles siguen subiendo.
Al menos en España seguirán subiendo.
Es probable que suban de forma más mesurada, pero seguirán subiendo porque nada hace pensar que la presión compradora y los agentes que la han generado hasta ahora, dejen de presionar.

Nadie parece acordarse de que no había pisos piloto en las obras porque todos los pisos estaban vendidos desde años antes de iniciarse la construcción.
Los pisos no subían, entre otras cosas, porque estaban vendidos desde mucho antes de construirse y a los promotores no les interesaba que subieran.

Ahora hay pisos piloto en todas las obras y uno de los acicates para comprar es que cada mes están más caros.
Y se sigue comprando.
Y siguen subiendo.

Nadie parece acordarse de que durante casi quince años hasta el 98/2000 no subieron más que subidas puntuales en las ciudades involucradas en el 92 y sus acontecimientos.
El mercado inmobiliario tiene sus ciclos de subida seguidos de ciclos de estancamiento.
Los ciclos de bajada solo existen de forma puntual en determinadas zonas y en determinados sectores.

Entre otras cosas porque nadie está dispuesto a vender por menos de lo que le dieron a su vecino el mes pasado. :-D
Asi ha sido hasta ahora y así seguirá siendo, afortunadamente.
Al menos en España.
Al menos en mi opinión.

Un saludo
Tom

P.D. El clásico problema del promotor inmobiliario sigue siendo que cuanto más gane en la promoción actual, más dificultades tendrá para emprender la próxima.
El solar que compró hace cinco años le costo 100 millones, lo consiguió construir y vender muy bien y está ganando mucho dinero, pero nunca suficiente para pagar el mismo solar que ahora vale 500 millones.
De los que no consiguieron construir ni vender hablamos otro día.
----- Para que tu y yo ganemos dinero no habrían creado un mercado. ------
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