TVE 1 hace oficial el pinchazo de la BURBUJA

Sólo para inversores de largo plazo
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inversor
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Mensaje por inversor »

para CRAMER230: el método de valoració que propones es el que los americanos llaman el Cost Method. Es tan razonable como alejado de la realidad. Es como decir que el valor intrínseco de una acción es su valor contable. Aunque es razonable, no tiene sentido alguno.

Por ejemplo, si valoramos Coca-Cola con su valor contable, su capitalización debería ser de $17B y no de sus $109B actuales. Tienes que fijarte que produce unas ventas de más de $20B anuales, tiene $4B en cash, te paga una buen dividendo anual que es creciente, tiene unas rentabilidades sobre fondos propios del 30%... todo eso indica que en el futuro te va a producir unos flujos de dinero positivos elevados y por eso se paga mucho más que su valor contable.

En los pisos ocurre igual. Tienes que valorarlo según tus estimaciones futuras de flujos de dinero. Para eso hay un par de métodos que estudiamos (sin mucho entusiasmo) en el CFA que se basan, grosso modo, en el descuento de flujos de caja. Y da la casualidad que en el caso de los pisos es siempre un flujo creciente y que por lo menos iguala a la inflación.

El análisis (cojonudo, por cierto) de Tom sobre la naturaleza del activo "casa" y de sus participantes refleja claramente que lo que no tiene sentido es esperar unos flujos de dinero negativos. Podrá estabilizarse. Perfecto. Pero en el peor de los casos crecerá de la mano de la inflación y, probablemente, habrá que añadirle el PIB.

Si suben los tipos, si hay inflación, si la economía entra en recesión, si aumenta el paro... los pisos dejarán de subir. Toma! Pues claro! Como cualquier otro activo (excepto los típicos refugio, al menos en teoría y en el pasado - que ya uno no puede asegurar nada). Pero eso no vaticina un crack por las razones tan sencillas y evidentes que Tom comenta en su análisis.

Claro que en esto, como en todo, hay opiniones para todos los gustos y estamos intentando predecir el futuro.

De todas formas, por el bien de todos, ojalá que no se desplome nunca nada (palabra de un inversor contrario :wink: )

PD: Tom, que buen análisis, coime!

CALL
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Mensaje por CALL »

Buen analisis TOM (como siempre), la clave de toda la burbija a sido los tipos de interes, una bajada tan acusada incluso haciendolos negativos, es decir tipos iferior a la infacion ha generado hiprinflación de activos financieros, mira a tu alrededor, pisos, acciones, bonos, oro, petroleo, cuadros, sellos, etc etc. Todo aquello que tiene permanencia osea que no es el consumo diario, ha explotado de inflacion, mientras que la cesta de la compra "teoricamente" cada vez nos cuesta menos, digo teoricamente por que no se de donde sacan el dato de inflacion.

Asi que todo pasa por los tipos de interes, una subida al 5% por ejemplo, generaria algunas dificultades a nuevos compradores, y haria que los precios se estancasen. Pero si la subida fuese algo mas intensa y hablasemos de un 6 o 7% la cosa pintaria en bastos, ya que a partir de esas tasas, por mucho que aumentes el plazo la cuota mensual no consigues hacerla bajar. Si eso ocurriese entonces si que veriamos una caida fuerte de inmuebles.

Yo mi primera casa me la compre por 5 kilos a un tipo de interes hipotecario del ¡¡¡¡17%¡¡¡¡, y a diez años, daba igual 10,15 o 50 años, la cuota recuerdo que era la misma practicamente a cualquier plazo.

Ejemplo de cuota: 10 años = 87.000 a 15años= 77.000 a 20años= 71.000 y a 50 años = 70.000.

Asi que miremos los tipos de interes y ellos nos diran que ocurrira en el medio plazo.

Pero los tipos de interes no son mas que un mercado mas, es el precio del dinero, la demanda de dinero se ha disparado, pero con tanta presion no han subido tipos, curioso, un mercado que aumente la demanda de forma desorbitada pero no reacciona el precio subiendo. Pero alguien tiene adquirida esa deuda es decir que ha alguien se le debe el dinero, y tiene pillado de los cojones a medio planeta. Esperemos que no decida cerrar el grifo y gritar "señores a partir de ahora el tipo de interes es del 10%, ¿alguien da mas por este millon de euros?" y como alguna empresa o particular necesite financiacion y diga yo efrezco el 12%, tenemos la berbena montada.

Simplemente digo que el dinero es un mercado mas, y no es tan sencillo que los gobirenos digan que van a mantener los tipos bajos, lo haran si el mercado les deja.

Saludos
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Mikelon
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Mensaje por Mikelon »

Tom, ameno escrito.

España es un pais donde el mercado de la vivienda siempre ha subido,
y nunca ha bajado, en todo caso estancado.
Pero a los especuladores eso les deberia dar igual, cuantas veces despues de haber estado las bolsas subiendo 10 años invertimos y al año siguiente nos sorprende un crash. La suerte sonrie a veces pero hay que considerar un regalo cuando nos sonrie, y no esperar que nos sonria muchas veces mas, por tanto a los que se les ha revalorizado la vivienda deben estar agradecidos a la suerte, en los ultimos años España ha mejorado economicamente y dentro de lo que es el mundo somos mas conocidos, eso si, a fuerza de trabajo, de que las mujeres trabajen mucho mas y los hombres tambien, y de un stress cada dia mas fuerte, hace años un trabajador se podia tomar la siesta y volver al trabajo a la tarde, ahora mismo es inviable, estamos controlados por la facturacion de nuestra empresa, hora menos de trabajo hora menos de facturacion, hora menos de sueldo, tanto trabajo tiene su repercusion en nuestras carreteras, servicios sociales, etc ... ;sin embargo ya no tenemos tanto tiempo para nada, somos competitivos a doquier,
si te quedas dormido un dia ya estas despedido, el pressing de subsistencia hace que cada dia nos parezcamos mas a los americanos,
hasta en la recogida de basuras hay una competitivad total,...;
no se si tanto estress merece la pena con las carreteras, servicios sociales, pisos que nos podamos comprar .... :cry: :cry: :cry:
Pero tanto te stresas tanto facturas.
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inversor
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Mensaje por inversor »

pero los tipos afectan al pobre empleado que tiene un piso, dos como muchísimo, y que se ha empufado para especular. a ese le subastarán la casa por osado.

pero al tío que tiene 200 pisos, que esté forrao, le suben los tipos al 7% y lo aguanta sin problema. yo conozco a un señor que ni sé la cantidad de pisos que tiene. directivo español de los de sueldo más alto (hablamos de un fijo de 600.000€). Te crees que no puede pagar unos tipos al 15%? Los paga de sobra. Y es la gente así la que tiene el control del mercado. Las manos débiles pueden caer pero eso no produce una fuerte caída en nada.

Ahora bien, los tipos sí pueden indicar que las subidad de dos dígitos anuales se han terminado. Pero subidas con el IPC yo creo que están aseguradas. (Hablo siempre de casas normales, no de mierdas de casas en mierdas de playas, con mierdas de accesos que han construido con licencias irregulares de mierdas de ayuntamientos. Esas casas no valen nada y es probable que con ellas sí se pierda dinero. Pero yo me refiero a la casa típo en la que vivimos todos y que es más del 90% de las casas de este país).
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novato
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lo que pude de gráficos por tipología

Mensaje por novato »

Hola a todos:

Gráficos de precio de la vivienda en España por tipologia , he encontrado muy poca cosa y lo más interesante, lo he sacado del Banco de España y una projección del BDE del 2002.

Al final os pongo otro de nuestros vecinos franceses( precios medios de pisos y casas individuales nueva y el indice de coste de la construcción) estos son precios reales.
Adjuntos
varias variables precio vivienda españa.pdf
(16.85 KiB) Descargado 326 veces
modelo previsión bde 2002.pdf
(12.47 KiB) Descargado 276 veces
precios vivienda francia.pdf
(34.03 KiB) Descargado 310 veces
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novato
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Mensaje por novato »

Bueno soy más malo escribiendo y adjuntado gráficos que el gato de la vecina.

Para mi el precio de la vivienda tanto nueva como de segunda mano, es una variable monetaria, cuando me refiero a monetaria, no hablo sobre los tipos de interés, sino de la variación de la oferta monetaria que circula en el sistema , y como los agentes financieros la transmiten al consumidor o a la clase media existente actualmente. Ya sé que la mayoria de los gráficos que os he colgado son deflactados (descontado la inflación) pero la inflación es muy importante ya que genera oferta monetaria, también os colgué el gráfico de Amsterdam deflactado, pero pensad que cuando la vivienda baja en Amsterdan es porque la inflación corre más deprisa que el precio de la vivienda.La oferta monetaria se genera con inflación y crecimiento económico, en los tiempos antiguos la inflación se generaba sobre todo por motivos bélicos y el crecimiento econónomico era mucho más débil.
¿Que es el crecimiento económico para mi ? mi opinion personal dice que actualmente el capitalismo y comunismo está muerto en la mayoria de los paises del mundo.En los paises desarrollados para mi existe un modelo económico-social-políltico que yo lo denomino MEDIOCAPITAL; que consiste en democracias con amplias clases medias , existencia de una gran competencia en todo y controlado por un GRAN ESTADO dominado por los funcionarios del que destaca los que yo denomino FUNCIONARIOS DE LUJO=POLITICOS.

Tengo que irme , ya continuaré en otro momento.

saludos y buenas operaciones
Cramer230
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Mensaje por Cramer230 »

PARA INVERSOR:

1.-Veo que al menos ahora aceptas que la vivienda, como cualquier otro activo, se puede valorar. No entraremos en qué método de valoración es el más correcto para ello, porque sería una larga discusión similar a la de valorar una acción.


2.-No estoy de acuerdo en que el mercado de la vivienda lo "mueven" los grandes. Lo movemos principalmente los pequeños particulares. En el 90% de las casas vive una familia. Los "altos directivos" que yo sepa son la gran excepción y poseen un parque de viviendas como inversión bastante "residual" en comparación con el total, cuya repercusión en el mercado es ciertamente limitado. No se tu, pero en mi caso todos mis vecinos no son altos directivos. Son familias. Familias que ganan un sueldo y que destinan a pagar la hipoteca y mantener a la familia. Teniendo en cuenta que el sueldo medio está en menos de 1500 euros... una subida de tipos importante puede afectar seriamente a la mayoría de españoles.

Te pongo un ejemplo:

Hipoteca de 300.000 euros (en mi zona ya no se encuentran esos precios)

a 25 años

a un tipo de interés del 4,1%

...sale una cuota mensual de 1600 euros


Si suben 1 punto la cuota se va a 1771. Es decir la cuota se encarece en 171 euros (casi 30.000 ptas.). Te aseguro que más de uno ya no llegaría a final de mes (y no sólo cuatro pobres). Estamos hablando de un sueldo medio de un español (1500 euros) y de una hipoteca media (300.000 euros). Por tanto, media España las pasaría putas.

3.-Me hace gracia el planteamiento de que la gente no aceptará vender por debajo del precio al que compró su piso. Es tan simplista como decir que ningún español venderá una acción por debajo del precio al que la compró. ¿a que no es una afirmación válida?
De pequeño pensaba que el dinero
era lo más importante en la vida.
Ahora que soy mayor, sé que lo es.
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hammer
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Mensaje por hammer »

Buenas,

cramer230, dices que el 90% del mercado inmobiliario lo mueven las familias que tienen una casa para vivir. Sin embargo, quienes pueden provocar movimientos a la baja en el mercado no son ellos, sino los pocos que manejan el 10% restante con fines especulativos.

¿Porqué? Pues porque las familias, por mucho que les vayan a subir la hipoteca, no van vender su casa porque no van a irse a vivir debajo de un puente. Y no tienen otra alternativa que quedarse porque un alquiler está prácticamente igual de caro que una hipoteca.

El problema de la subida de los tipos es debido principalmente a que se tiene que controlar la inflación, que a su vez es debida a que la gente gasta más de la cuenta.

Si debido a las subidas de tipos la gente empieza a tener menos alegría en el bolsillo, empezarán a gastar menos y la inflación bajará, con lo que habrá que volver a bajar los tipos para animar el consumo.

O sea, que el problema de las familias está auto-controlado.

Sin embargo, los especuladores inmobiliarios supongo que tendrán unos condicionantes psicológicos parecidos a los de los especuladores bursátiles. Un problema común entre nosotros (los bursátiles) es que nos resulta más difícil mantener una posición ganadora que una perdedora.

Cuando hemos ganado una cierta cantidad sentimos miedo a que se gire el mercado y nos quedemos sin ganancia, pudiendo incluso hacernos cerrar prematuramente el negocio. Sentimos más miedo cuando ganamos que cuando estamos en pérdidas y esperamos que se gire en nuestra dirección.

Por ello, si empieza a cundir la idea de que los precios han llegado a un techo, pueden empezar a aparecer en el mercado muchos inmuebles que hasta ahora estaban simplemente "durmiendo". Y aumentando la oferta bajan los precios.

Y este es un proceso que se retroalimenta: si la gente se pone nerviosa porque no consigue vender, baja los precios para acelerar la venta...

Yo no tengo ni idea de lo que va a pasar, pero el argumento de que "como nunca han bajado los precios no van a bajar ahora" es tan simplista que carece de ninguna validez predictiva. Es como si pasas todos los días por un puente sin barandilla: que no te hayas caido en los últimos 20 años no implica en absoluto que no te puedas caer hoy mismo.

En cualquier caso, el tiempo nos dirá...

Saludos.
CALL
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Mensaje por CALL »

Buenos dias compañeros, solo hacer un apunte sobre una supuesta valoracion correcta de los inmuebles. Sencillamente igual que con las acciones el PER. Los beneficos que genera estimarlos por el precio a que se alquilaria esa vivienda, restar los gastos de mantenimiento, seguros, IBI, etc y el resultado usarlos para dividir el precio de la vivienda entre este ultimo resultado.

La vivienda alquilada que yo ocupo ahora mismo arroja un PER de 38, osea via arrendamiento se necesitarian 38 años para amortizarla.

Ahora solo queda que cada cual estime que PER es correcto, para mi por encima de 25 no es buena inversion, pero es algo muy particular precisamete estimar que PER es el correcto hace que las acciones suban o bajen. S2
Largo
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PER

Mensaje por Largo »

En mi opinión esa es, más o menos, la forma de valorar.
Ahi va un libro muy recomendable para los INVERSORES (no especuladores. A Inversor y seguidores de Ben Graham como yo seguro que os gustará ):

VALUE INVESTING IN REAL ESTATE.
Gary W. Eldred

Publicado por John Wiley & Sons

ISBN 0-471-18520-5


Para Tom: ¿No piensas que quizas el comprador de vivienda en España ha cambiado?.
Ahora hay mucho más inversionista y especulador que en el año 92. Mucha gente tiene varias viviendas que en algunos casos practicamente ni conoce. Es decir no es su casa es solo un producto financiero y por tanto si no produce la rentabilidad esperada.....


Saludos a todos y gracias por compartir
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inversor
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Mensaje por inversor »

CRAMER

1. que existan métodos de valoración no quiere decir que yo crea se pueda calcular el valor intrínseco de un inmueble. todos los métodos de "valoración" se basan en flujos de caja a precios de mercado (rentas y precio de venta). Calculas cómo será el mercado de alquiler y el de compra/venta de vivienda y estimas tus flujos. Eso no es valorar. Eso es calcular rendimientos. Sobre el método del PER que CALL y Largo proponen, así no se calcula un valor intrínseco sino si algo es caro o barato y para esto aun faltaría compararlo con algo (incluso un benchmark personal como el PER 25 de CALL). Así que no creo que se pueda valorar un inmueble.

2. por otro lado, un inmueble no es un activo. Es un bien de primera necesidad no fungible y, por lo menos en el caso español que es el que conozco, es un derecho constitucional. Así que equipararlo y tratar de valorarlo como si fuera un activo me parece erróneo.

(así que con tu punto 1 discrepo al 100%)

3. No sé lo que tú entiendes por mercado y precio de mercado. para mí, un mercado esté formado, grosso modo, por compradores y vendedores. Las familias de tu barrio ya tienen su vivienda (no son compradores) y no la venderán porque la necesitan para vivir (no son vendedores). así que esta gente está fuera del mercado. sus hijos sí pueden estar dentro pero del lado comprador (con lo que no sustenta tu posición bajista). Por tanto, el mercado inmobiliario lo forman los altos patrimonios que tienen varias viviendas para vender y con el dinero que saquen poder comprar. y eso sólo se da en casos de bastante dinero (nunca una familia media española).

4. Por otro lado, los que sufrirán las subidas de tipos son las familias de una sola casa que harán lo que sea (trabajar el doble o vender muebles, el coche...) para pagar esa hipoteca y no verse en la calle. Además, los bancos donde tienen la hipoteca no pueden permitirse un descalabro masivo, por lo que seguro que les echan un cable. Sin embargo, a los que realmente componen el mercado inmobiliario los tipos de interés poco les importan.

(tu punto 2, por tanto, me parece erróneo).

5. sobre tu punto tres, más gracia me hace tu equiparación del mercado inmobiliario con el mercado bursátil porque demuestra tu total desconocimiento de ambos. Así que como me parece un disparate, no puedo refutarlo porque no le encuentro ni pies ni cabeza. Sólo un comentario: los componentes del mercado inmobiliario no van a vender NUNCA de forma masiva por debajo del precio de compra. Así que si no estás dispuesto a pagar su precio, vete a dormir debajo de un puente.

de todas formas no creo que tenga mucho sentido este tipo de discusiones porque ninguno de los presentes es capaz de predecir el futuro (de forma correcta). son todo opiniones igualmente válidas aunque, en nuestro caso particular, sean opuestas.

sinceramente espero que las casas no se hundan porque aplastarían a más de medio mundo. sería una catástrofe para el capitalismo y, esos momentos de inflexión, creo que es mejor no vivirlos. Por mi parte se lo dejo para los nietos de los nietos de mis futuros nietos.

un saludo, cramer!
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gofiodetrigo
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Mensaje por gofiodetrigo »

CALL escribió: Pero los tipos de interes no son mas que un mercado mas, es el precio del dinero, la demanda de dinero se ha disparado, pero con tanta presion no han subido tipos, curioso, un mercado que aumente la demanda de forma desorbitada pero no reacciona el precio subiendo. Pero alguien tiene adquirida esa deuda es decir que ha alguien se le debe el dinero, y tiene pillado de los cojones a medio planeta.
esa es la idea, el "ciclo del negocio" jojojo

y si tenemos en cuenta q el q ofrece es un monopolio...pos...
CALL escribió: Esperemos que no decida cerrar el grifo y gritar "señores a partir de ahora el tipo de interes es del 10%, ¿alguien da mas por este millon de euros?" y como alguna empresa o particular necesite financiacion y diga yo efrezco el 12%, tenemos la berbena montada.

Simplemente digo que el dinero es un mercado mas, y no es tan sencillo que los gobirenos digan que van a mantener los tipos bajos, lo haran si el mercado les deja.

Saludos
la Reserva Federal es un organismo privao...

s2!

pd: digo io, q si hay fiesta de algUn tipo empezaría por la tan trillada amenazante pa unos y obligada pa otros revaluaci0n del yuan...
"No es dichoso aquél a quien la fortuna no puede dar más, sino aquel a quien no puede quitar nada." Francisco de Quevedo y Villegas 1580-1645.
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Mikelon
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Mensaje por Mikelon »

inversor escribió:CRAMER

mercado inmobiliario con el mercado bursátil porque demuestra tu total desconocimiento de ambos. Así que como me parece un disparate, no puedo refutarlo porque no le encuentro ni pies ni cabeza. Sólo un comentario: los componentes del mercado inmobiliario no van a vender NUNCA de forma masiva por debajo del precio de compra. Así que si no estás dispuesto a pagar su precio, vete a dormir debajo de un puente.

de todas formas no creo que tenga mucho sentido este tipo de discusiones porque ninguno de los presentes es capaz de predecir el futuro (de forma correcta). son todo opiniones igualmente válidas aunque, en nuestro caso particular, sean opuestas.

sinceramente espero que las casas no se hundan porque aplastarían a más de medio mundo. sería una catástrofe para el capitalismo y, esos momentos de inflexión, creo que es mejor no vivirlos. Por mi parte se lo dejo para los nietos de los nietos de mis futuros nietos.

un saludo, cramer!

El capitalismo no es una catastrofe ?
O es la menos mala de las catastrofes ?

Cuando va a ser la proxima catastrofe como dices bien nadie lo sabe.

Pero falta un segundo menos para esa catastrofe.

Asi que mientras no llegue a especular como enanos :twisted: :twisted: :twisted:

Mientras tantos cada dia me doy cuenta del baby boom que sufre mi ciudad (San Sebastian) ... no se si esa es la forma que buscan de financiar las deudas hipotecarias los padres ;-) jejeje


Por cierto, ya no hay tantas peliculas de catastrofes como antes del año 2000,
eso quiere decir que si nos pilla ahora una catastrofe nos haria mucho mas daño que antes por que no estamos preparados para ella.

Ponganse los preservativos alrededor del cuerpo :evil: :evil: :evil:
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Nien Peipar
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Mensaje por Nien Peipar »

Laura vendió...(..ya se marchó :-) ). Corría Julio 2004 y había estado un año esperando por la prolongación del metro proyectada, y al final desestimada. Durante ese tiempo, había hecho acopio de revistas y propaganda variada con precios de los inmuebles. Se lo dió a varias inmobiliarias para ponerlo en venta. Su sorpresa fué que si bien durante la primera semana, recibía bastantes visitas (unas 15 o 20) y sólo por parte de una de aquellas inmobiliarias, el goteo de gente cesó casi por completo. Las otras, se limitaron a traer un par de visitas.
La mayoría de las visitas eran parejas jóvenes y 3ª edad en busca del preciado ascensor, con una paciencia infinita (año y medio mirando) aseguró una de las comerciales. Por otro lado, la comercial que pretendía el piso en exclusividad, casi le garantizaba a Laura que se lo quitaría de encima en un mes. Ella no sabía que Laura había visto estampitas repetidas en las revistas que habia guardado.
Y Laura vendió, pero me confesó haber tenido las trompas de falopio, puestas de gargantilla.

Justamente esa imposibilidad de inversor de equiparar el mercado bursátil con el inmobiliario, ese jefe de sección que hasta la última fibra de su ser está convencido del valor del ladrillo por el "toda su vida", aquel empleado de banca que compró 11 plazas de garage, y aquel otro que su operación más sofisticada fue la compra de terras y volvió al redil, y ....

Yo apostaría por una pesca selectiva, uno a uno, como el bonito de Ortiz

Saludos
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trikero
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Registrado: 24 Ago 2006 23:44

Mensaje por trikero »

im-prezionante articulo del confidencial.

le doy la razon, el estado debe expropiar los derechos de construccion.

peaassso arquitecto, este si tiene bemoles

http://www.elconfidencial.com/noticias/ ... 24/10/2006
las gacelas tambien tenemos derecho a pasto
Es probable que Dios no exista. Ahora, deja de preocuparte y disfruta de la vida
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