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Pero, ¿de qué estamos hablando exactamente? ¿Qué son las hipotecas subprime? En EEUU se conceden varios tipos de hipótecas: por un lado están las hipótecas prime similares a las que se conceden normalmente en España, esto es, se conceden por un 80% del importe a personas con ingresos suficientes y buen historial crediticio. Por otro lado están las hipotecas subprime que en Estados Unidos se conceden a personas de dudosa solvencia que piden dinero por más del 85% del valor del inmueble que quieren comprar y/o han de pagar una cuota de intereses superior al 55% de sus ingresos. Asimismo no debemos olvidar que algunas entidades conceden también una hipoteca intermedia entre la prime y subprime denominada "Alt-A", a quienes sí cumplen los criterios de solvencia convencionales pero no aportan la suficiente documentación justificativa. En todo caso, el mecanismo de concesión de las hipótecas basura consiste en analizar una serie de parámetros que van sumando (o no) puntos a favor del solicitante. Si se consiguen más de 620 puntos de crédito, es buena; una hipoteca de tipo A. Por debajo de eso, la hipoteca subprime será de tipo B, C ó D, siendo las D las que menos puntos tienen. En definitiva, y para no complicarnos demasiado, las hipotecas subprimes son muy similares a los préstamos rápidos que suelen anunciarse por las mañanas en la televisión.

Para hacernos una idea del crecimiento experimentado por las hipotecas subprime, mientras que en 2003 las hipotecas basura no tenían apenas presencia en el mercado de créditos estadounidense, en 2006 un 46% de las nuevas contrataciones de préstamos hipotecarios eran o subprime (21%) ó Alt-A (25%), mientras que las hipotecas prime suscritas fueron un 36% y las que les siguen en nivel de solvencia, las prime jumbo (con cumplimiento de requisitos pero por un importe anormalmente alto), un 15%.

¿A qué se ha debido este crecimiento? Los motivos son evidentes: unos tipos de interés históricamente bajos y la voluntad política de la FED de favorecer el acceso a la vivienda de las clases bajas. Ello ha conducido a que en el mercado crediticio americano se produzcan aberraciones financieras parecidas a lo siguiente: imagine que Vd. necesita una hipoteca de 200.000$. Vale, pues aporte el 10% de esa cantidad y se los concedemos ¿No tiene Vd. ese dinero? No importa, le regalamos nosotros los 20.000$, y Vd. nos firma una hipoteca de $220.000. Eso sí, tendrá que pagar la hipoteca a un tipo de interés superior al 15%.

Claro, hasta aquí mucha gente dirá que no es para tanto: si empieza a aumentar la morosidad de estas hipotecas, los principales perjudicados deberían ser los morosos y los que les han concedido las hipotecas y poco más... Pues no, resulta que una práctica habitual en el sector hipotecario, las compañías con grandes carteras de hipotecas (tanto de mala como de buena calidad) emiten obligaciones garantizadas con sus hipotecas. Posiblemente éste sea el punto más oscuro de toda la explicación de la crisis así que voy a intentar explicar más o menos en detalle cómo funciona.

La titulización hipotecaria está muy extendida en Estado Unidos; prueba de ello es que en el año 2000, más del 50% del volumen de hipotecas en circulación está titulizada, mientras que en Europa solo representa el 1% del total. Los emisores de préstamos hipotecarios tienen distintas alternativas: mantener ese préstamo en cartera, venderlo a un tercero o usar este préstamo junto a otros que tenga para formar un fondo (denominado pool) de hipotecas y usarlo como garantía para emisiones de títulos. Cuando una hipoteca se utiliza como colateral, es decir como garantía, en la emisión de títulos se dice que se ha titulizado. A estos títulos se les llama Mortgage Backed Securities (MBS).

Estos productos financieros son una alternativa a los títulos de renta fija más tradicionales, aunque a diferencia de los títulos de renta fija convencionales, no se conoce cómo se van a producir los flujos de caja, al existir la posibilidad de amortización anticipada de estas hipotecas. Existen distintos tipos de MBS aunque los más utilizados y sencillos son los títulos pass-through.

Veamos un ejemplo clarificador por si queda alguna duda: imaginemos que un banco estadounidense posee 100 préstamos hipotecarios, cada uno de 100.000$, con su propio tipo de interés y unos determinados flujos compuestos por los intereses, la amortización y las posibles amortizaciones anticipadas. Ahora supongamos que un banco europeo compra estos 100 préstamos hipotecarios y los junta en un pool. Este conjunto de préstamos pueden ser usados como garantía para la emisión de títulos, en los que los cashflows que originarían reflejarían los flujos de los distintos prestamos que componen el pool.

Así pues, el banco europeo crea 1.000 participaciones con lo que cada una valdría 10.000$ (100 x 100.000$ / 1.000) y recibiría el cashflow generado por el conjunto de préstamos, con ello conseguiría pagar los distintos cupones de cada uno de los participes del fondo.

Evidentemente, si las hipotecas titulizadas eran de tipo subprime la elevada rentabilidad obtenida con las obligaciones era muy elevada como para no invertir en ellas, a pesar del alto riesgo, así que tanto bancos de inversión como diversos hedge funds se metieron en este tipo de instrumentos.

Todo esto funciona hasta que los titulares de estas hipotecas no pueden hacer frente a los pagos, o bien la entidad a la que se las compraron ha quebrado, por lo que el emisor de este tipo de fondos no puede hacer frente a los pagos.

Y eso es precisamente lo que ha sucedido: la morosidad ha repuntado (cosa que cabía esperar dado el pérfil de los prestatarios), enfriamiento del mercado inmobiliario estadounidense y primeras quiebras de las entidades que habían concedido hipotecas de este tipo. Recordemos además que muchos especuladores compraban también casas con hipotecas subprime para venderlas al poco tiempo obteniendo una rentabilidad superior al interés que tenían que pagar en la hipoteca; ahora muchos de ellos han descubierto que el valor real de los inmuebles adquiridos es inferior al precio pagado y no les da ni para pagar la mitad de la hipoteca. Como resultado dos millones y medio de americanos a punto de quedarse sin hogar.

Lógicamente todo este proceso tiene una implicación directa en la economía y que se verá en el medio plazo: el racionamiento del crédito (para aquellos que hayan estudiado Economía, es un buen momento para repasarse a Stiglitz). De hecho no es casualidad que los tipos a 1 día se estén tensando y que la Fed se haya pasado casi todo el mes de Agosto inyectando liquidez en el sistema y rebajando los tipos en 25 puntos básicos para saciar la demanda de dinero.