Vivir de alquiler o de hipoteca

[ranunculo]

Buenas
!
He estado meditando sobre si es rentable dejar de ser un triste hipotecado y pasar a vivir en alquiler.
Si consideramos un caso estándar de este país, no exactamente el mío, pero uno más o menos típico, al menos para los cuarentones
Valor vivienda: 360.000 euros
Hipoteca: 120.000 euros a 20 años
Pago hipoteca mensual: 600 euros
Gastos arreglos vivienda, comunidad, etc, promedio mensual: 150 euros

Por tanto, vendemos la casa, nos quitamos la hipoteca, y pasamos a vivir de alquiler a 950 euros al mes (quizá incluso en tu propia ex-casa, seguro que habrá inversores que les interese tal arreglo)..

He hecho un calculo pensando en larguísimo plazo: además, para vivir alquilado sin preocupaciones, supongo que al comienzo de cada década, apartamos el sobrecoste de vivir alquilado durante 10 años, de modo que tengamos la misma tranquilidad que si tuviéramos la casa en propiedad.

Lo que me sale en mis cuentas es que no solo es rentable, sino que te jubilas con un capitalito más que decente y sin preocupaciones de subidas de tipos ni de obras.

La clave, claro está, está en invertir sabiamente el capital del piso.
En este foro sabemos invertir todo y sacar una buena rentabilidad.. pero como no me fío, he supuesto un rendimiento anual prudente, del 5%.
Obviamente, si conseguimos un poquito mas de rentabilidad, las cifras mejoran geométricamente..

Adjunto una sencilla hoja de calculo por si a alguien le interesa hacer sus calculos, o por si hay algun error.
La verdad es que me lo estoy pensando. Si es que creo que nos engañan como a chinos con el tema de ser propietario..

¿Que opinais? ¿Nos lanzamos?

[haiku]

eso no es del todo asi,a mucha gente el tema inmoviliario le ha salido mas que redondo. planteate el caso de alguien de unos 50. años, quehace unos...20? se compras euna casa antes de lcomienzo del boom, un piso decentillo de unos 200.000 euros,que en pleno auge de la burbuja podia estar costando 600.000 al venderlo, para luego volver a comprarse un piso unos ...2 años despues otra vez a 200.000

luego hay mil formas de rentabilizar un inmueble. por ejemplotienes las hipotecas multidivisa que te permiten especular con el valor del inmueble en lugar de tener que hacerlo con el dinero que te costaria.

mis padres por ejemplo debido a esto llevan encogida su hipoteca en losultimos 10 años en mas de 50.000 euros. (dinero que se han ahorrado sobre el precio inicial.),a eso sumale el que el piso ahora vale el doblepues nos han puesto un metro y un hospital a menos de 1 kilometro.


todo en esta vida es relativo, hay quien saca negocio hasta de la venta de cubitos de hielo... y no es mas que agua congelada, cosa que esta al alcance de todo el mundo.... y sin embargo hay empresas forrandose con eso.

[eu]

Otro punto de vista filosófico, si tienes una casa en propiedad y vienen mal dadas tienes un techo donde cobijarte, aunque esté en malas condiciones y solo tendrás que hacer frente a los impùestos y arreglos minimos
La problema es siempre el adquirirla y sobre todo en los momentos actuales donde es muy dificil tener un trabajo para toda la vida y cerca de casa, lo cual te puede obligar a tener una hipoteca y pagar un alquiler en tu punto de trabajo, hay que mirar otros factores aparte del Alquiler/hipoteca.
Yo que soy de viejas costumbres me gusta mas la propiedad, creo aporta seguridad, es decir siempre tienes un sitio donde volver si tienes que moverte.
Hogar, dulce hogar...

saludos

[Yomismo]

La inversion en el mercado inmobiliario es absolutamente necesaria para todo aquel que quiera crecer y necesite financiarse al menos hasta que los bancos te pidan propiedades como aval, si empiezan a pedir jarrones chinos entonces no. Lo que hay es que saber moverse en el mercado inmobiliario y aprovecharte de los movimientos. Es un mercado como cualquier otro, sube baja...... Y tiene la ventaja que una vivienda, plaza de garaje etc la puedes alquilar.....

Otra cosa son las necesidades de cada uno, su trabajo, movilidad etc... De todas formas hacer operaciones de 400000 euros en dos años es complicado eh....

[ranunculo]

Bueno, no me comentais mucho las cifras de la hoja.
Pero la idea es que si has adquirido un piso hace años, has pagado ya buena parte de él, y la revalorizacion de los ultimos años lo ha puesto en un precio alto..
Es posible que sea mejor financieramente vender el piso y vivir alquilado.
Las perspectivas de nula revalorizacion de los inmuebles en los proximos años, unido a la deuda muy fuerte que aun nos queda de pagar a muchos, hace que sea una buena opcion, creo yo, pasar a alquilado.

Es cierto que en este pais, de nula cultura financiera, la gente tiene la sensacion de seguridad cuando tiene un piso en propiedad (por si te vas al paro, o pasa algo, y tal y tal)
Pero claro, un piso con una fuerte deuda no es tan seguro. Si te vas al paro te puedes quedar en la calle por no poderpagar la hipoteca.

Lo que he planteado en la hoja de calculo, es que del total de la liquidez obtenida de la venta del piso, se aparten unos 30000 euros en una cuenta, que seria el sobrecoste de vivir alquilado respecto a hipotecado, para un periodo de 10 años.
Asi , aunque te vayas al paro, al menos durante 10 años estarás en la misma situacion alquilado que hipotecado.

No se si sea ha entendido mucho..

[MARTINGALA]

Pero la idea es que si has adquirido un piso hace años, has pagado ya buena parte de él, y la revalorizacion de los ultimos años lo ha puesto en un precio alto..
Es posible que sea mejor financieramente vender el piso y vivir alquilado.

Este es el gran problema, si lo intentas vender sera dificil encontrarun comprador que te page los 300.000€ en que valoras tu casa, el mercado esta saturado y con unos precios super inflados hace años ya se decia de un 30% y hoy dada la situacion todo el mundo buscara las gangas con un demerito del 50%, y este es el gran drama de muchos hipotecados y deshauciados, despues de ser subastada su vivienda tendran que seguir pagando el credito o en el mejor de los casos si encuentran un comprador casi seguro que la venta le cubrira para cancelar la hipoteca.

[gofiodetrigo]

la pregunta no es si de alquilado o propietario, la pregunta es : te paga alguien los 360mil : ?

[geoffbond007]

Supongo que eso se depende de cada pais. Aqui en US comprar sin dudas es el way to go. hay demasiadas ventajas en ser dueno de una casa o de varias casas. Desde pagar menos impuestos hasta la posibilidad de vender notas de la propiedad o de sacarle financiacion. las probabilidades son ilimitadas. Obvviamente que siempre aparecen las masas que desvirtuan todo y arman un lio, pero rentar una propiedad en US es simbolo de inicio o de fracaso. Por ejemplo, unos de los trucos que mas dinero dejo en el periodo 2008/2010 fue dejar der pagar la hipoteca y los taxes y crear un s-corp a nombre de un hermano o un hijo y comprar el tax liens o el tax deed (Cuando compras un tax deed, compras la casa por el precio de la deuda de la hipoteca y 100% libres de deudas hipotecarias, es el mercado mas HOT desde el 2008 en este pais, pero las masas no lo saben). ( Cuando compras un Tax Liens, es que pagas los taxes de cualquier propiedad en subasta y el dueno de la hipoteca debe pagarte el 18% de interes o si no la casa es tuya por el precio de los taxes que pagaste en 2 años).

Otra forma de sacarle dinero a una casa es vendiendo Notas hipotecarias. En esta crisis donde lo bancos no prestan, es el negocio 101, para los propietarios de viviendas. Otra ventaja es vendiendo la deuda a los inversonistas. Supongamos qie debes 10 mil dolares de mantenimiento de tu condominio y no puedas pagarlo (o no te da la gana), pues vende tu deuda a los traders locales que te pagaran el 45% o menos por la deuda y ellos negociaran con la asociacion de tu comunidad y te libras del lio, pero Tu adquieres cash.

Rentar es la maxima expresion de un obrero. Trabajas para hacer rico a otro pendejo, mientras tu sobrevives..

No se como es la historia en europa, donde ganar dinero es pecado, pero aqui y en otros paises pro-dinero, hay mucho potencial.. Y les garantizo que esta crisis creara toda una nueva manada de nuevos ricos en USA.. Porque para eso estan las crisis. Es la unica oportunidad de nosotros los obreros, poder realmente llegar a ser elites algun dia.

El resto solo se queja.

[ranunculo]

Pero la idea es que si has adquirido un piso hace años, has pagado ya buena parte de él, y la revalorizacion de los ultimos años lo ha puesto en un precio alto..
Es posible que sea mejor financieramente vender el piso y vivir alquilado.

Este es el gran problema, si lo intentas vender sera dificil encontrarun comprador que te page los 300.000€ en que valoras tu casa, el mercado esta saturado y con unos precios super inflados hace años ya se decia de un 30% y hoy dada la situacion todo el mundo buscara las gangas con un demerito del 50%

Bueno, otros opinan lo mismo, que no se puede vender un piso.
Pero yo no hablo de eso, si los pisos están baratos o caros. Lo que quería explicar es que vender tu propio piso te deja una buena cantidad de dinero, simplemente porque es un bien valioso, y que ese dinero a poco que le saquemos una rentabilidad del 5% compensa, en plazos largos, el sobrecoste de vivir alquilado.

Esa es mi idea, que puede ser cierta o no.

Aparte de esto, evidentemente, un piso hoy se tiene que vender más barato que hace un año, a 300.000 o 200.000, o lo que sea, esas cifras son sólo un ejemplo.
Cuando se dice que es imposible vender un piso, siempre me sonrío: un piso se vende si lo bajas de precio, el tema de la oferta y la demanda funciona incluso en esta crisis.. Otra cosa es que el precio obtenido te parezca poco.
Pero esa es otra historia..

[erredosdedos]

Una pregunta: ¿no te desgrava el pago de tu piso? Porque esas cifras no aparecen.
Y esto no deja de ser una operación especulativa. Si te dan los 360mil puede que sea una wena operación...pero si te dan menos, igual no. Porque depende también de lo que se revalorice el piso con respecto a la venta y eso depende de a cuánto lo vendas.

Ese tema ya me lo he planteado hace poco que vendí el mío y me compré otro. Algunos me dijeron que lo vendí barato...pero es que ¿ande vas a venderlo caro? En mi caso miré el que me iba a comprar, su precio, comparé con el que vendía...y me pareció salir ganando. Y me lo sigue pareciendo

Pero como cuando compré el primero, compré uno que no solo me gustara, sino que luego se vendiera fácil y bien. Igual algún día lo vendo como planteas aquí...pero no será para sacar un 5%. No lo venderé a menos que intente sacar un 20% al año y al cabo de unos años...¡comprarme otro piso!

Para hacer trading por un 5% prefiero dejarlo en una ING de esas y pasarme los ratos echando pan a los patos. El caso es que para sacar más hay que arriesgar más y pa eso hacen falta ganas...y mucha confianza, que no solo te juegas tus ahorros en ese caso, sino todo tu patrimonio.Quedarse sin piso y sin dinero es muy duro. Y esa tensión te puede pesar.

No hay que olvidar la cosa sicológica que siempre tiene su importancia. El padre de un amigo que tiene un piso, un chalé en el campo y otro en Ibiza (por lo que debería saber del tema, digo yo) decía que la única manera de ahorrar era precisamente esa. Si te ves con 200 mil leuros en el banco y vas a comprar un coche, una tele, un ordenador, las vacaciones o lo que sea, siempre tiras un poco parriba...total ??? La prueba es que hablas con gente que gana 4000 y van igual de justos que otros que ganan 2000

O sea, que para hacer lo que dices tienes que ser tremendamente disciplinado. Y tu mujer, también.

[ranunculo]

Pues no, r2, no he pensado en la desgravacion fiscal.

Pero me preocupa mas en estos calculos el tema del pago de impuestos por revalorizacion del precio del piso. Si al vender un piso, no reinviertes en otra vivienda habitual, las plusvalias van a tu base en el IRPF, con lo que pueden pagar en impuestos el 45%..
Creo que si el piso lo has tenido muchos años, las plusvalías tributan menos.. no se, tendré que mirarlo..

En cualquier caso, el tema de obtener un 5% del capital no es haciendo trading, sino, en efecto, metiéndolo en ING, bonos de comunidades autónomas arruinadas o similar.
Y es que en efecto, si te juegas todo tu patrimonio, no puedes arriesgar ni un pelo, ni vivir en tensión, esa es la idea, claro.

Lo que si esta claro es que, si conviertes tu patrimonio en liquidez, la disciplina es imprescindible; y tener las cosas muy claras y la cabeza firme, también..
Quizá por eso muy poca gente se plantee este tipo de cosas..

salud!

[Gibranes]

En la prensa sale hoy un articulo sobre el tema

[gofiodetrigo]

q bueno el analisis del Sabal...me pregunto en quE comunidad de vecinos ha hecho el estudio q no pagan gastos de comunidad ni derramas ni cosas de esas, o solo se refiere a viviendas unifamiliares, q no pagan impuestos de basuras y esas cosas, me encata

[IaM]

Hola ranunculo,

Soy partidario del alquiler. De hecho vivo en las afueras de barcelona en un atico nuevo con dos pisos y dos terrazas y 3 cuartos de baño, que NO PAGO. Por que la inmobiliaria que me lo alquila ha quebrado x"D yo tan feliz y contento disfrutando de mi casa. PA que luego digan que vivir de alquiler es tirar el dinero! x"D

De todas formas, parecer que como comentas puedes pagar esa hipoteca y no te interesa por varios motivos uno de ellos es que al imprimir billetes (como está haciendo bernanke con su helicoptero) te beneficia, por que al haber más dinero en el sistema a la larga tu deuda (que no tu casa) valdrá menos y te será mucho más fácil pagar con el resto del tiempo. Ese es el motivo principal por el cual yo seguiría hipotecado.

PD: si quereis la proxima X-trader CON la hacemos en mi casa que hay espacio jajajajaj

Saludos,

[IceMan]

Hoy por hoy no creo que compense por la parte económica, vivir de alquiler.
Por mucho que valgan los pisos, la diferencia entre alquiler e hipoteca son mínimos y el piso siempre valadrá dinero y ya puede bajar la mitad el piso, que siempre te saldrá a cuenta eocnómicamente hablando.

Cosa aparte sería la cuestión practica....al ser un bien especuativo, está sujeto a subidas y bajadas, si la vivienda es para vivir, lo ideal como dice un compañero es tener un trabajo fijo cerquita de casa etc, y eso cada día esta y estará más lejos de la realidad social.
La moviliddad geográfica va a ser una necesidad casi por fuerza para la mayoría de la gente, quitando ua parte del funcionariado etc etc.
Así que por ese lado siempre es mejor vivir de alquiles, incluso hablando en terminos económicos, si tienes que vender tu piso para trasladarte a menudo o mal-alquilarlo ahora que está el mercado undido es un mal negocio.

Lo mejor, no es alquilar ni pagar, lo ideal es comprar el piso o alquilarlo con derecho a compra, lo que pasa es que parece que todos nos henos creído que somos millonarios y nos gusta vivir en pisos de 170 metros, bien situados de a 60 millones de las antiguas pesetas.

Hay que ahorrar todo lo que se pueda durante años y luego comprar o ir alquilado con derecho a compra....la escusa de que ahorrar no compensa por que los pisos suben más que el poder de ahorro, ya se ha demostrado como una falacia, es lo que nos han querido hacer creer para tenernos subyugados y domesticados cno nuestra deuda los políticos -(un trabajador hipotecado es un trabajador dócil)-y pillados por los huevos en lo que respecta a los especuladores del ladrillo.

La gente se queja de que no se pueden independizar ni comprar una casa por que son mileuristas....y les dan los 34 años en casa con papá y mamá.......eso sí, buena ropita, salir de cenitas y copitas, la semanita en Ibiza etc etc....me revienta....digo yo, si están en casa y no gastan, por que no ahorran 500 pavos al mes....son 6.000 pavos al año, y en 7 ú 8 años tienen el cash para comprarse un piso.....no será el de los 60 millones claro, pero pueden tener una vivienda digan, ser independientes etc etc.

La cultura del esfuerzo y del ahorro ya no existe, la gente sólo sabe llorar, pero al mismo tiempo no quiere privarse de nada......yo me pegué años trabajando 12 días seguidos 12 horas diarias y descansando 2 días y vuelta a empezar el ciclo.....ahorré dinero unos años y mi hipoteca fué ridícula, para comprarme unos muebles....ni el 15% del valor del piso

Hace años me compré un terrenito edificable en el campo, para cuando me jubile...y no voy a pedir hipoteca alguna voy ahorrando y me pagué el proyecto ya firmado con los palnos....este año que biene, podré hacer la cimentación, pero prefiero ahorrar más y hacer también el cerramiento a la misma vez, y con los años, ya la carpintería, electricidad, etc etc, cosas que haré yo a falta de que me firme un cispa la instalación etc etc.

En fin, que no se por que tienen que ser sólo esas dos opciones alquilar o hipoteca....y nni dios piensa en pagar su casa y dejarse de rollos, está claro que alguien ya mayor, no tiene tiempo de ahorrar, pero todos esos mileuristas llorones de ropita de marca, vacaciones con los de la pandi, viajecitos molones y pucherito de mamá, se deberían poner las pilas, y mientars lloran lo malo que es el mundo real que vallan guardando..."a dios rogando y con el mazo dando"

S2