Hipoteca en yenes u otra divisa

Trading en los mercados de divisas
angelnarros
Mensajes: 29
Registrado: 31 Ago 2006 14:36

Hipoteca en yenes u otra divisa

Mensaje por angelnarros »

¿Alguien tiene una hipoteca de este tipo?. Necesito saber sus ventajas e inconvenientes. Según las cuentas del banco, ahora mismo saldría bastante mas barata una hipoteca multidivisa en yenes (comparada con las normales en euros), pero me gustaría que alguien que tenga una hipoteca de este tipo me contara su experiencia hasta ahora.

Gracias

Avatar de Usuario
strad
Mensajes: 710
Registrado: 06 Sep 2006 15:03

Mensaje por strad »

Hola angel,

Las hipotecas multidivisas tienen dos factores:

-Pagas el tipo de interés del pais de la divisa en cuestión, en este caso yenes, con lo cual como los tipos de interés en japón están muy bajos, rondando el 1,25% creo, pues te ahorrarías la diferencia con el euribor, pongamos un 3,5%.

-Pero no es oro todo lo que reluce, por otro lado tienes que tener en cuenta la cotización del yen frente al euro. Ya que tener una hipoteca en yenes es similar a tener una posición corta en yenes, por lo tanto si se revaloriza el yen tu tienes que devolver más euros a tu banco para contrarestar la subida del yen.

La conclusión es que mientras el diferencial entre los tipos de interés sea superior a tu perdida en tu posición corta en yenes merece la pena mantener la hipoteca, pero si supera el diferencial pues sales perdiendo con respecto a una hipoteca tradiconal.

En este ejemplo si el yen se revalorizará por encima del 3,5% de cd contrataste la hipoteca pues no te sería rentable.

Ahora esta este tema de moda con el famoso "carry trade" que viene a ser lo mismo, endeudarse en yenes y comprar otro par con un tipo de interés más alto para cobrar la diferencia.

Un saludo
Quien intenta predecir el futuro es porque no sabe disfrutar del presente
Avatar de Usuario
eu
Mensajes: 2584
Registrado: 29 Sep 2005 16:54
Ubicación: mar y tierra

Mensaje por eu »

Hagas lo que hagas en cualquier divisa que no sea euro, no te olvides nunca de un seguro de cambio o te puedes acordar de la señora madre del emperador ( si es yen), pero dicho esto en un préstamo hipotecario que normalmente es a muchos años, ten en cuenta otros factores tipo de pais, ver su estabilidad tanto económica como politica etc.
Yo he tenido prestamos, en varias monedas (francos suizos, dolares usa,yenes, marco alemán) te estoy hablando de cuando aqui teníamos la peseta, pero siempre han sido prestamos para pagar cartas de crédito irrevocable, o prestamos a corto plazo es decir un tiempo muy limitado, pero para hipotecarios y a largo plazo yo hoy por hoy pienso que en euros aunque te cueste un poco mas tien la ventaja de la seguridad en el tiempo.
Angelnarros, perdona por el rollo que esta no era tu pregunta pero me pareció oportuno hacer estos apuntes
Un saludo y suerte con el préstamo
El mar, la mar, el mar
tan distinto y siempre igual
Avatar de Usuario
ondu
Mensajes: 865
Registrado: 18 May 2006 21:36

Mensaje por ondu »

Enas, el euro-yen desde el 2000 hubiera sido muy bueno, para una hipoteca, ahora creo que lo será para los USA, dolar-yen, tanto para reducir hipoteca y para pagar pocos intereses, si alguien ve alguna cosa más que lo diga.

No hay truco !!!
CALL
Mensajes: 310
Registrado: 08 Feb 2006 19:23

Mensaje por CALL »

Hola a todos, conozco bastante bien el tema de moverse con hipotecas en otras divisas, sigo a varias empresas y particulares sus hipotecas en otra divisa para asesorarles cuando moverse o cubrir el riesgo.

Hasta ahora la cosa a pintado en OROS para las hipotecas en yenes, esta moneda no hacia mas que perder valor respecto al Euro, asi que por un lado se pagan interesas mucho mas bajos, ahora mismo el Libor para el Yen esta en el 0.65%. Y por otro lado, al perder valor el yen el principal de la hipoteca descendia, ya que la operacion cosnsite en vender tu euros conseguidos mediante el credito para adquirir yenes, y devuelves cada mes intereses y principal en yenes cambiando tus euros mes a mes que es la moneda tuya.

Claro si los yenes se revalorizan empiezas a pagar yenes cada mes con tus euros, pero de estos cada vez hacen falta mas para cambiarlos a yenes. Osea tanto los interese como el principal empiezan a encarecerse, por una moneda tuya que cada vez vale menos.

A principios de los 90, esto se hizo mucho, ya que en España una hipoteca rondaba el 10-12%, y el yen japones tenia un tipo de interes del 1%, osea un chollo, pero cuando Felipe Gonzales en el año 93 tuvo que devaluar la peseta varias veces, la sangria para los hipotecados en yenes fue brutal.

Los principales de las hipotecas se multimplicaron por 2 y por 3 en algunos casos, osea imaginate la gracia de pedir 15 kilillos de los de antes, y tener que devolver al banco 30 o 40 millones. Eso si al 1%.

RECOMENDACIONES:
Si alguien quiere hacer esta operacion, ahi van algunas.

Solicitar siempre multidivisas, para poder refugiarte si la cosa va mal en tu moneda o en otra que vaya bien, como el Franco Suizo.

Seguir los graficos del cambio Euro Yen, y buscar algun sistema tranquilo de entrada y salida, quiero decir usar un grafico diario o semanal, y mejor con algun sistema automatico, cruce de medias, Macd, CCI, etc.

Que la comision de cambio de divisa no sea muy alta como mucho el 0.2%, como tengas que moverte en el año dos o tres veces, esa comision puede hacer mucho daño.

Mi recomendacion es que se abra cuenta en un broker que de acceso al mercado CME de futuros Euro Yen, para tener siempre un sistema de bloquear el cambio de divisa mediante futuros Euro Yen. A la gente que asesoro, siempre tienen futuros a stop, para que si saltan, se bloqueé el cambio de moneda, mientras se toma la decision de refujiarse.

Tener en cuenta que la semana pasada el cambio Euro Yen se movió un 5% en 5 dias, eso significa que tu credito sube de importe un 5%, en menos de una semana. Asi que unos futurillos a corto, a razon de 1 futuro por cada 125.000 euros de hipoteca es como una cuerda de ESCALADA, nos daremos un porrazo pero no nos matamos.

Bueno pues esto es todo, pero para gente que esta en este foro y le gusta comprar y vender cosas, esta es una alternativa de especular con tu hipoteca, pero eso si con muchisima prudencia y cabeza.

Un saludo
Avatar de Usuario
benasur
Mensajes: 690
Registrado: 26 Sep 2004 19:20

Mensaje por benasur »

a ver, Angelnarros, según lo veo yo, la operación es un tanto arriesgada pero muy interesante y prometedora. Y me explico:
Cuando pides la hipoteca en yenes, el banco te entrega yenes que tu tienes q cambiar a euros para pagar el piso, la casa, saldar la hipoteca anterior, o lo q sea. Luego cada mes tienes q ajustar las cuentas con el banco, pq suelen ir referenciadas al LIBOR a 1 mes ( q ahora está en torno al 0'74 %), además el banco te aplicará una comisión de cambio y otra como diferencial añadido... en total puedes andar en torno al 1'80/2'00%. O sea, menos de la mitad q te costaría en euros, pero ahora vienen los "peros":
dependes efectivamente de la fluctuación entre ambas divisas, y el yen lleva desde finales del 2000 subiendo sin parar respecto del euro. Este escenario puede implicar una buena oportunidad porque al ir tu préstamo nominado en yenes, en cuanto se invierta (o corrija al menos) esa tendencia, podrías saldar la operación pasándola ya a euros y ahorrarte todo lo q corrija el mercado porcentualmente, o esperar q no se separe mucho más ya (al fin y al cabo, para acabar pagando más cada mes q si la hubieras hecho en euros, tendría el yen q separarse casi un 50% más, lo cual parece altamente improbable) con lo q "siempre" estarías ahorrándote dinero en intereses, y finalmente considerar q al tratarse de una hipoteca (a 20 años por ejemplo), el tiempo juega a tu favor pq tú lo único q tienes q hacer cada mes es pagar tu préstamo y esperar... q sigue subiendo y subiendo el yen, pues ya sabes, tu márgen está en q empiezas pagando menos de la mitad de intereses q nominada en euros, lo cual es ya un colchón muy importante... q se mantiene más o menos, pos eso q te llevass, q le da por corregir, pos al loro y si no eres muy avaricioso te puedes encontrar con que saldas la divisa un día, dejándola ya en euros pero con un nominal de un 10 ó un 15% ( o más :-D ) de menosss.... porque lo mismo q sube el yen, tb puede bajar, no ? ;-)

Bueno, espero haberte aclarado algo el asunto.

Saludos
Avatar de Usuario
josele
Mensajes: 345
Registrado: 30 Oct 2005 09:24
Ubicación: Fitji

Mensaje por josele »

Me interesa bastante este tema ,ya que tengo hipoteca , me podiais dar mas informacion con respecto a esto : Que tipo de bancos son? por donde hay que comenzar a moverse en esto.
Gracias.
Avatar de Usuario
benasur
Mensajes: 690
Registrado: 26 Sep 2004 19:20

para Josele

Mensaje por benasur »

a ver josele, no son ningún tipo de banco raro, son varios de los de aquí, q te pueden hacer "hipotecas multidivisas". bankinter, barclays, popular...
yo te recomiendo q te lo mires con este último, pq tiene un convenio al efecto firmado con el sepla, ya sabes, el sindicato de pilotosss
ya sabes donde ir :wink:


saludos
Avatar de Usuario
josele
Mensajes: 345
Registrado: 30 Oct 2005 09:24
Ubicación: Fitji

Mensaje por josele »

A ver si he echo bien los deveres:

Si contrato una hipoteca de 160000 euros, que al cambio hoy serian (157) 25.120.000 yenes.

Bien, la idea es muy sencilla segun lo veo yo;

si nos dan los 160000 euros a 157 yenes exactamente, lo unico que devemos hacer es mientras el eurjpy este por encima de este precio, Nada.
Al momento de perderlo nos pondriamos cortos en este activo simplemente en Forex por el importe exacto de la deuda en euros ,
es decir 160000 y no lo tocariamos por mucho que bajase ,puesto que la ganancia de este seria identica al aumento del prestamo en yenes.

Con esto tendriamos asegurado el capital de la hipoteca ,puesto que si no se hace y el eurjpy se va hasta el 110 imaginaos el importe en euros que hubiese incrementado nuestra hipoteca.

En mi opinion esto seria un seguro .

Que opinais?
Salu2
carlosm
Mensajes: 194
Registrado: 08 Jul 2005 15:46

Mensaje por carlosm »

Te olvidas de los intereses negativos en euros que tendrías que pagar por estar corto en el par EUR/JPY en Forex, con lo cual que quedas igual.
Avatar de Usuario
josele
Mensajes: 345
Registrado: 30 Oct 2005 09:24
Ubicación: Fitji

Mensaje por josele »

No te entiendo carlosm, podrias hacerme un ejemplo. Gracias.
Avatar de Usuario
MrElliot
Mensajes: 1639
Registrado: 28 Sep 2005 03:46

Mensaje por MrElliot »

josele escribió:No te entiendo carlosm, podrias hacerme un ejemplo. Gracias.
Igual que recibes intereses por estar corto en Yenes.. También debes amortizarlos si estas largo :-)

Todo seria cuestión de echar cuentas

un sl2
:)
Avatar de Usuario
josele
Mensajes: 345
Registrado: 30 Oct 2005 09:24
Ubicación: Fitji

Mensaje por josele »

Continuo sin entenderlo,

Si me pongo corto en 160000 , estando el eurjpy a 163 por ejemplo

y en 5 años el eurjpy se va hasta los 140 ( por ejemplo )

tendria una ganancia de aprox. de 26000 euros

Que es lo mismo que se hubiese encarecido mi hipoteca en euros no?
Avatar de Usuario
MrElliot
Mensajes: 1639
Registrado: 28 Sep 2005 03:46

Mensaje por MrElliot »

Compañero, las operaciones en Forex conllevan intereses, al menos en el SPOT. sobre futuros ya seria otra historia.

Si te posicionas corto en EUR/JPY, deberás pagar el diferencial según el par.
Comprar la moneda con la tasa más alta (en este caso EURO) es beneficioso para ti, ya que vendes YENES.. EU; 3,75% - Japón 0,50%..

Pero la operación contraria seria perjudicial en el tiempo, y tu posición te costaría -1 pip por día.. aproximadamente.
Luego también estas expuesto a otros riesgos, como que Japón suba intereses, entonces el diferencial seria mas estrecho, el Yen seguramente mas fuerte, y en fin.. Muchos más riesgos y un escenario bastante más peligroso

En el foro hay hilos más técnicos, exactos y útiles que mi respuesta. incluso puedes buscar por google. pero mi opinión es que es complicado y peligroso, sobre todo si intentas "arreglar" la situación y no tienes experiencia en negociar divisas

un sl2

(+INFO AQUI :-) )
:)
Avatar de Usuario
josele
Mensajes: 345
Registrado: 30 Oct 2005 09:24
Ubicación: Fitji

Mensaje por josele »

X call,

Estoy a punto de firmar la hipoteca en multidivisa,por un importe de 145000 euros,

Aun tengo la duda de la covertura. Mi idea es por ejemplo vender un futuro de eurjpy en el momento de firmar la escritura , imaginemos hoy a 163,00

Bien ,mientraas este el par por debajo de este precio , me quedaria corto y iria rolando cada tres meses.

Si el par se fuese pararriva no haria nada.

Me han dicho que en los futuros tambien tengo que tener en cuenta los intereses.

Tambien me han comentado la covertura con opciones .

En fin no estoy muy seguro del todo.

Gracias .

Salu2
Si te ha gustado este hilo del Foro, ¡compártelo en redes!


Responder

Volver a “Forex”